能借盡借

樓價回落一定幅度、一段時間後，理論上供樓負擔應該減輕，而大部分數據均呈現類似情況，不過有一個供樓相關的數值，回落得特別緩慢。 差估署最新數據顯示，4月私人住宅售價指數錄308.7點，屬4個月新高，按月升0.3%，雖然連續2個月上揚，累升2.1%，但升幅按月大幅收窄1.5個百分點，較2021年9月紀錄高位398.1點相比，更低22.5%。 至於上周五發布的中原城市領先指數CCL最新報143.78點，創11周新低，CCL為逾7年半（394周）次低，重返2016年11月初時水平。上周指數較2021年8月191.34點歷史高位跌24.86%。 換言之，樓價跌兩成多，根據金管局早前一份報告提到，樓價新造住宅物業按揭成數大致保持在2024年1月約59%的平穩水平，而相應的供款與入息比率亦維持在約40%。置業負擔能力在2023年下半年雖然有改善迹象，但仍然偏緊。 上半年按揭宗數 仍有上升空間 隨着樓價下調和家庭收入增加，樓價與收入比率回落至14.2，相較過去高位見20，亦即約近20年收入抵銷樓價，樓價已回落不少。 今年情況如何？經絡按揭轉介報告統計以首4個月比較，今年首4個月新批出按揭貸款額及宗數為871.26億元及19,705宗，比去年同期的1,410.07億元及29,019宗，分別下跌538.81億元（38.2%）及9,314宗（32.1%），同時創自2016年後即近8年的首4個月新低。 報告估計，政府全面撤辣以及放寬按揭措施激活樓市，3月及4月份一二手交投即時急升，同時帶動新申請按揭宗數創13個月新高。而撤辣效應仍未完全反映按揭數字上，料上半年按揭宗數仍有上升空間。 其中持別提到，4月份的按揭比率為61.2%，按月升1.1%，創164個月新高。而平均還款年期為327個月（即27.25年），按月升1個月，附圖一顯示，歷史上最高平均還款年期曾高見28年，則336個月，年期較高位回落約3%。平均按揭貸款金額按月升7萬元至443萬元，圖二曾見高位515萬，高位回落約14%，年期減幅低於貸款金額減幅、兩者減幅亦遠低於樓價跌幅。 樓價跌利息高 供樓續貼近30年 當然幾項因素不一定完全相關，但過去樓價高，不少按揭戶延展年期降低每月供款應對，根據金管局指引，由2012年9月15日起，所有新造按揭貸款的供款年期上限設定為30年，所以越逼近30年，代表越借得盡，唐榮估計當中涉及多項因素，樓價回落，但利息高企，多少已相互抵銷對供樓的影響，舉個例子，500萬樓價借7成、利息2.1厘、25年期；跟樓價回兩成、變400萬樓價同樣借7成、利息4.1厘、25年期，兩者月供均約為15,000元左右。換言之，如上例子，樓價利息都變了，但要維持每月供款，只能供款年期不變，繼續相對地貼近30年，繼續能借盡量借盡。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論