近期連錄得兩宗私人發展項目補地價，估計涉資約30億元，帶來約1,100伙供應。雖然補地價個案增加，但不少發展商手上仍然積存大量新盤庫存，目前補充「麵粉」土地儲備意慾仍然不高。
過去一年，由於融資成本高企，加上市場累積了大量新盤庫存，普遍發展商買地意慾低迷，賣地頻頻出現流標情況，不過近期市場先後錄得兩宗補價個案，分別是復星國際 （00656） 西貢清水灣前邵氏片場活化及重建計劃早前補地價21.8億元，以及新地 （00016） 為粉嶺北第10區項目補地價，市場估計涉及金額約8億至9億元。
上述兩宗補地價個案估計涉及金額合計約30億元，涉及總樓面約167萬平方呎，預計新增約1,100伙私人住宅。
兩宗補地價個案的背景各有不同，先說新地粉嶺北項目的個案比較容易理解，項目是根據政府古洞北/粉嶺北新發展區的「加強版傳統新市鎮模式」下進行原址換地，這個機制下無論是提出換地申請、達成補地價均須按照政府時間表、設有時限。
由於發展商需要在4月底就粉嶺第10區項目達成換地協議，否則政府就會進場收地，因此新地比較接近「防守性」作出補地價，避免遭到政府收地。
至於前邵氏片場重建的補地價個案，相信有兩方面因素，一方面是地價大幅降低，目前以項目可建總樓面面積約128萬平方呎計算，平均每平方呎補價約2,074元，相較在2022年曾經傳出獲批出高達100億元補地價金額，大幅降低8成，吸引發展商願意補地價。
另一方面，復星本身擁有眾多不同業務，由醫藥、旅遊、影視、金融保險不等，並非純粹地產發展商，而項目屬於集團在香港首個項目，並沒有累積庫存的問題。
新盤庫存多 買「麵粉」意慾低
事實上，雖然撤辣後新盤銷情加快，但不少發展商手上仍然有相當的新盤餘貨尚未售出，例如截至今年3月底，已落成而未售出的現樓餘貨單位數目達到2.1萬伙，屬於歷史新高水平，亦超過一年的新盤銷售總量。在庫存「麵包」未賣出，不少發展商補充「麵粉」意慾都不高。
從收購舊樓的情況亦可見一斑，在今年首5個月未錄得任何一宗舊樓強拍申請，情況相當罕有，由於舊樓收購需要時間，今年強拍申請低迷，主要反映過去一年發展商收購舊樓步伐放慢。
不過，從完成強拍方面，今年卻連續錄得兩單「流拍」，雖然個別個案涉及技術因素，但實體而言仍然反映市場對於補充土地儲備仍然相當審慎！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論