中國房地產市場的嚴峻性，可能會比香港投資者想像的更為嚴重。這不僅表現於居民購買的期房遲遲無法交付，居民的住房需求持續低迷，大量已經建成的住房樓盤乏人問津，更表現在房價還有進一步下跌。可以說，只要房價還在下跌，市場預期沒有逆轉，要重建當前中國房地產市場的信心就面臨重重的困難。
所以，為了重振中國房地產市場信心，4月底中央政治局就對「樓市新政」進行了重大部署。隨之，針對目前樓市信心不足、去庫存周期長等核心難題，5月17日中央政府及人民銀行等部門多管齊下，推出了重磅組合拳來穩定樓市，重振市場信心。在當天的會議上，國務院副總理何立峰強調，要打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，推進保交樓及消化存量商品房等重點工作。即除做好保交樓和推進三大工程以外，會議提出了「地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可『以需（求）定購（買）』，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」的新政策。
央行設立3,000億元（人民幣，下同）保障型住房再貸款，以及央行三箭齊發，如取消全國層面個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化；降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，首套房最低首付比例為不低於15%，二套房最低首付比例為不低於25%；個人住房公積金貸款利率下調0.25%等。
可以說，為了重振中國房地產市場的信心，這次「樓市新政」在政策上更是進一步全面放鬆。這些政策包括：一是把保交樓作為攻堅戰。可以說，保交樓事件已經發生了兩年多，但目前仍然不少樓盤處於膠着狀態，如果保交樓問題不解決，中國的房地產市場信心是無法恢復的。所以，保交樓是重振中國樓市信心的前提。
壓實各方責任 全力攻保交樓
這次會議強調保交樓，就是保證居民購買的期房能夠以按質按量收房，這是居民的根本利益，從而把保交樓上升到政治上的無限高度，各地方政府必須落實完成。不過，保交樓事件已經發生了兩年多了，但問題還是沒有解決，可見其問題的嚴重性。這次樓市新政把保交樓作為攻堅戰，希望通過壓實各方責任，以經濟方式、更寬鬆的融資手段及法治化的方式化解保交樓事件。預計在政府的強力推動下，保交樓的問題基本上能夠化解。
二是消化存量住房或住房去庫存化的問題。筆者在去年上半年就提出，面對供求嚴重過剩的中國住房市場，為了重建中國房地產市場的信心，及防範房地產市場的風險向銀行體系及金融體系轉移，政府就得設立特殊基金，用於收購房地產開發商已經建成而未出售的住房。這點是樓市新政市場最為關注的焦點。央行的3,000億元保障性住房再貸款就是為此而設立。央行這個再貸款計劃，對貸款利率、發放貸款的對象、收購房源、收購主體、操作思路及原則等都做了詳細的規定。
如把該計劃再貸款的利率降到極低水平，以鼓勵有資格的商業銀行有願意參與，但參與的商業銀行應按照自主決策、風險自擔原則發放貸款，完全是以市場化的方式操作。還有，把存量房收購的自主權完全留給地方政府來決定，收購商品住房的條件必須「以需定購」及合理價值收購，房地產開發商自願參與。
可以說，該計劃以市場化、法治化的原則強調參與主體的自主性，自願參與。這既強調參與的商業銀行所發放貸款的嚴格風險評估，更是強調把存量住房以合理價格收購的權力下放到地方政府。這樣，中央給了政策，執行交由地方政府進行，以甚麼樣價格收購，收購單位數目多少由地方政府決定。不難想像，這類住房的收購價可能會以本地保障性住房建築成本為基準，那些陷入困境的房地產開發商只能就範。
如果該計劃執行到位，既可一定程度降低存量房的庫存，也可增加地方保障性住房的供給，並讓瀕於倒閉破產中的房地產開發商有一線生機。
住房嚴重過剩 二手掛牌量多
不過，該計劃目前僅是試點中，今後肯定會走一步看一步地調整。還有，央行給出的預算只有5,000億元，相對於2023年商品房銷售11.6萬億元，只是4.3%。天風證券的研究報告指出，據測算政策收儲存量需要去化7.7億平方米，把住宅去化周期降低至18個月以內，才能起到托市作用，而這樣做所需資金大約為7萬億元。所以，目前央行的預算只有5,000億元，只能是杯水車薪。
而且，該計劃執行還可能引發一些問題，比如存量房收購價以保障性住房建築成本價收購，可能會導致新房市場的價格水準全面下移，當前房地產市場的價格還會進一步下跌；而且保障性供給突然急劇增加，也會改變居民對商品住房需求傾向。所以收購存量住房為保障性住房，是重振當前中國房地產市場信心一個重要方面，但其效果如何還得觀察。
至於央行通過信貸政策的三箭齊發來刺激住房的需求，實際效果如何同樣還得進一步觀察。可以說，無論是按揭貸款利率、按揭首付比例及住房公積金利率都下降到歷史最低水平，居民購買住房准入條件及成本沒有比這更寬鬆了。如果在房價持續上漲的情況下，這種信貸政策一定會刺激大量的居民湧入房地產市場，但是如果房價是在持續下跌，而且下跌的幅度較大時，比如今年4月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比下跌3.1%，那麼這樣的信貸刺激政策所要產生效果可能是微小的，除非真正需要購買住房的居民會藉此政策進入。
因為，目前房地產市場的住房嚴重過剩是基本事實。這不僅表現在房地產開發商手上大量的未出售存量房高達7億多平方米，更表現在居民手上持有大量的二手房，比如當前二手房的掛牌量，重慶達27萬套、天津19萬套、蘇州18萬套、北京17萬套等，住房的全國性嚴重過剩，房價下跌不可避免。所以在較長的一個時間裏，房價不僅會持續下跌，而且下跌的幅度恐比想像得要大。在這種情況下，居民的住房需求早就無影無蹤了。刺激住房需求最強的調控政策，無論是信貸、稅收，還是補貼，其效果肯定不好。
市場化方式 讓樓價回歸理性
特別是目前政府的調控政策思路，還在房價上漲條件下思考，實際效果更是會差。比如北京放鬆調控是讓有兩套住房的居民可以五環外再購一套住房，但政策出台後沒有激起水花。
所以，對於當前中國房地產市場，要重建市場信心，讓房地產市場需求釋放出來，就是要以市場化的方式讓各地的房價逐漸向下調整，讓房地產市場的價格真正回歸理性，否則房地產調控政策很難達其效果。樓市新政正在向這個方面努力，但其效果如何還得進一步觀察。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家