2024-05-28
經濟日報
在不斷展化的商業地產格局中，環境、社會和治理（ESG）因素所扮演的角色日益重要，從投資者到業主以至租戶。隨着全球永續發展意識的增強，將ESG元素融入商業策略不再是一種選擇，而是一種先決條件。
在香港，業主會否把物業進行升級的決策，通常取決於投資者、評級機構和租戶的需求。部分業主更走在市場尖端，建立自己甚至是行業的ESG願景，對其中某些ESG元素設定指導原則及目標。
調查181商廈 43%獲綠色認證
物業顧問萊坊最近對港九各商業區共181座具有代表性的寫字樓進行調查，研究它們的ESG元素與租金之間的關聯性。研究一共包括24個ESG元素，根據每幢被評估寫字樓每個項目ESG標準來評分，分數由0到1不等。每幢寫字樓物業的ESG評分的滿分為24分。ESG總分每增加1分，租金溢價為17.1%。在調查的商廈之中，43%已獲得綠色認證，包括BEAM Plus、LEED、WELL、WiredScore和SmartScore等。在獲得綠色認證的77幢商廈中，70%位於港島區，其餘30%位於九龍區。
除了獲得綠色認證之外，調查中發現約大部分香港的寫字樓業主較為注重加強「環境」（E）方面的元素，約62%的寫字樓已配有電動車充電設施，但絕大部分（97%）的寫字樓只有少於一半的車位配有充電設施。另外，超過一半（56%）的寫字樓可抵禦極端氣候變化所帶來的影響。然而，只有20%的寫字樓有使用再生能源，而少於一半的寫字樓為租戶提供獨立的能耗監測器、水消耗監測器或廢棄物資料收集系統。
在「社會」（S）元素方面，調查中發現約22%的商廈已獲得了WELL認證。另外，大多數（約91%）的寫字樓可在10分鐘步行路程內到達公共交通，90%的寫字樓在附近配有社區設施，而多於一半（約55%）的商廈自身亦有開放空間。然而，超過40%的寫字樓並沒有安裝室內空氣品質監測系統，而只有少數（約36%）的商廈能提供特定的藝術文化活動或展覽空間。
在「治理」（G）元素方面，調查中發現約71%的寫字樓業主定立了企業減碳目標，而77%的業主則有透明的ESG報告程序。約55%的寫字樓業主有提供綠色承諾（green pledge）或可持續發展的綠色裝修指南。此外，近一半（46%）的寫字樓配備大廈管理和智慧控制系統。可是只有27%的商廈配備安全通道，而僅約11%的建築已獲得智慧建築認證，例如WiredScore和SmartScore等。
筆者認為，在香港的寫字樓租戶，尤其是在香港上市的企業，目前在做出地產決策時更加重視ESG元素。考慮到ESG可導致的溢價，某些業主的反應比其他業主相對更快。他們的關注點不僅限於環境方面，還包括社會和治理層面。香港的目標是到2050年或之前實現碳中和，而跨國公司則要遵守其全球總部所訂定的標準，預計最早可能會在2027年至2030年間大規模將ESG對寫字樓空間的必然性提高。
撰文 : 王兆麒 萊坊高級董事
大中華區研究及諮詢部主管
欄名 : 專家論市