鬥長命

差餉物業估價署已公布的最新樓價指數，3月份報305.7點，樓價跌至2016年10月前水平，大概是七年半左右，那八年前買樓，是否不用輸錢？當然仍要看那年頭買入單位是低市價、高溢價還是市價水平。不過，有統計顯示，持貨年份達雙位數，比較有賺錢保證。 持貨超10年 有賺錢保證 二手市場充斥蝕讓成交，但仍有獲利的個案，地產站有報道，馬鞍山迎海2期迎海.星灣20座高層D室，實用面積498平方呎，2房2廳間隔，座向南面望園景。單位放盤9個月，原叫價750萬元，最終獲買家以718萬元承接，實用面積呎價14,418元。原業主於2014年2月以523萬元上址，持貨10年至今沽出，帳面獲利195萬元離場，單位期內升值37%。 粉嶺逸峯新近錄得5座中層F室，單位建築面積608平方呎，實用面積457平方呎，2房間隔，開價約568萬元，日前議價後以523萬元易手，呎價11,444元。新買家為上車客，見單位間隔合用，價錢合理，即入市單位自住。據了解，原業主於2014年以383萬元購入，持貨10年帳面獲利140萬元，期內升值約36.6%。 至於灣仔修頓花園則平手離場，低層11室，實用面積426平方呎，2房間隔，向南，享樓景，以608萬元承接，折合實用呎價14,272元。原業主則於2015年以608萬元購入單位，持貨約9年，是次轉手帳面平手離場。 持5年或以下 獲利僅佔1成 附表統計，持貨10年或以上可能是一個保證賺錢的重要關口，據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，若以4月份已知上手購入價的二手私樓註冊個案按持貨年期劃分，持貨逾5至10年轉售的佔比最多，4月錄達28.9%；持貨逾10年至15年轉售的佔比亦錄約26.4%，即持貨逾5至15年轉售合共超過5成半，相信與此持貨年期換樓活動較活躍有關。 值得留意，2月底樓市全面撤辣，其中撤銷額外印花稅（SSD）令近2年入市的業主即時鬆綁，惟持貨2年或以下的轉售個案僅佔約1.8%，佔比依然處極低水平。 若以二手私樓個案按持貨年期劃分，4月份持貨逾15年的個案高達99%以上帳面獲利離場。 持貨逾10至15年亦接近97%；反觀，持貨10年或以下個案的帳面獲利比率明顯大減，當中持貨逾5至10年的帳面獲利約47.6%。值得留意，持貨5年或以下的帳面獲利僅佔約1成，相信與近年樓價回落有關。所以，入市要考慮足夠的持貨能力，要有鬥長命的準備！ 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論