2024-05-22
經濟日報
差估署早前公布的《香港物業報告2024》，唐榮整理了3年落成量的數字，包括2023年，這批單位新入伙，有發展商或會推出市場的現樓存貨、有小業主自住或以全新租盤供應市場、由於辣招全撤，亦可能有小業主沽貨走人，都屬於市場盤源，而2023年私樓落成量有13,852伙。
2024年私樓落成量將升至22,267伙，較23年的13,852伙，按年增約61%，創2004年所錄的26,036伙後20年新高。及至2025年預測落成量為25,531伙，較今年增加15%。私樓落成量充裕，預測今、明兩年落成量共達47,798伙，這批單位發展商應該主力以樓花方式在未來兩年內全力銷售，是市場的主力新盤供應。而2024年的落成量，已轉入小業主手中的，除了多數自住，部分亦會快速成為二手放賣或放租的新貨源。
這3個年份合計，最有可能出現一二手買賣、租賃同場較勁的局面，像小業主一起收樓、一起放租；又或同一屋苑一二手單位放售爭客等等，所以供應有需要一起觀察。
23至25年合共有61,650伙落成，攤分3年計，平均每年落成量均在2萬伙以上，以過去每年成交1萬伙計算，消化需時，即使成交大幅回升至1.5萬伙，亦需要4年時間吸納。
3年下來61,650伙如何分布，其中港島區6,360伙落成、九龍區27,855伙、新界區27,435伙，比較罕有地出現九龍市區落成量高過新界的狀況。附表顯示，3年合計，九龍城區落成量最高，達16,144伙，之後分別是元朗、屯門、大埔及觀塘。5區合計41,669伙，已佔去3年落成量的68%。
私樓落成量 九龍城區最高
九龍城主要落成量來自啟德，包括中國海外 （00688） 、嘉華 （00173） 、恒地 （00012） 及九倉 （00004） 合作發展的啟德承豐道18號第1A至2A期項目，提供約2,060伙；及會德豐地產、恒地、新世界 （00017） 及中國海外旗下承豐道19號第1至3期，佔約1,590伙。
其次為元朗區，今年落成量3,649伙，佔總落成量16%，料今年落成項目主要為新地及港鐵YOHO WEST第1期及第2期；以及信置、嘉華與中國海外聯合發展錦上路站柏瓏I及II，兩者料於今年第3或4季落成。
官方最新數字，3月份私人住宅落成量錄1,381伙，雖然較2月僅1伙大幅急升，但比起1月份3,593伙仍低逾6成。今年首季合計，共有4,975個私人住宅單位落成，而今年首季落成量佔差估署預測全年22,267伙約22.3%。
3年充份掌握各區變化，避免因一年的落成數量波動而受干擾。新盤多會有甚麽情況？對準買家來說自然是較佳選擇。落成量多的年份，代表之前時間會有較多樓花出售，若出現搶客或競爭情況，或有較貼近二手或半新盤市價的新盤樓花出售。正式落成的年份亦代表有較大數量的租盤供應，入伙租平盤有機會出現。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論