2024-05-21
經濟日報
翻查差餉物業估價署資料，今年首3個月的私人住宅租金回報率，大致維持在2.3至3.3厘之間，單位愈細回報愈高，回報最高是431平方呎以下細單位。但有業界統計，回報率超過4厘屋苑，大概與定期息率有得比拼的水平，3月只有兩個。
經絡按揭一份報告指出，美國消費者物價指數（CPI）由3月份的3.5%輕微回落至4月份的3.4%，美國通脹輕微回落，市場減息樂觀情緒再度升溫，相信美聯儲局視乎未來數月通脹走勢，如情況可控，料最快下半年會進行首次減息。而昨日1個月HIBOR報4.32厘，連升4個工作日，並逾8個半月維持4厘左近水平，預計上半年HIBOR將繼續處於高水平，息率高位橫行下，H按實際按息將持續觸及封頂位，MMI（經絡按揭息率指數，見圖）上半年將於4厘以上水平橫行。
換言之，按揭息率仍有一段時間在4厘以上，如果要趁樓價暫未見大幅攀升，伺機購入有潛力的單位，以作長線收租之用，要樓價平、要有質素、長線收租，要睇回報是否吸引，4厘以上還有哪一些？
地產站日前報道一宗成交，中原地產發布，大埔翠屏花園剛錄B座中層06室，單位建築面積367平方呎，實用面積269平方呎，一房間隔，開價約318萬元，日前以305萬元沽出，實用平均呎價11,338元。據了解，新買家為投資者，見單位價錢合理，亦睇好樓市前景，即決定購入單位長線投資，單位市值租金約11,000至13,000元，料可享約4.3至5.1厘租金回報，可以看到長線投資有機會盡量爭取超過4厘回報。
紅磡黃埔新村 西環嘉輝花園
中原地產另一份報告統計138個成分屋苑中，3月份租金回報達4厘或以上的屋苑只有2個，較2月的10個大減8個。回報率較高的包括紅磡黃埔新村（4.5厘）、西環嘉輝花園（4.4厘），這兩個都是有一定樓齡，細單位，附近有租客來源支持，如大學生租戶等。大型屋苑全部在4厘以下。
中原地產研究部有解說高回報屋苑減少的原因，指2024年3月CRI回報率最新報3.1厘，按月跌0.02個百分點。CRI回報率連升11個月後回軟，但仍為92個月（逾7年半）次高，在2016年7月水平徘徊。租金因淡季繼續於高位企穩，同期樓價則受惠政府撤辣由低位反彈，3月樓價升幅明顯大於租金升幅，影響回報率輕微下降。不過，租賃旺季有提早迹象，近期租金回升，短期樓價卻反覆爭持，CRI回報率可於3厘以上水平企穩。
2024年3月H按息仍高企於4.125厘，同期租金回報率低H按息1.025厘。早前兩者差距連續5個月收窄，惟3月卻輕微擴大。自2022年9月起，H按息已連續19個月高於回報率。這個1厘差距，似乎純靠樓價平穩、租金上升拉近按息與出租回報差距，殊不容易，如果要搵4厘回報以上，可能要多花氣力在各區尋寶。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論