2024-05-20
經濟日報
最近指標甲廈連錄全層買賣成交，呎價出現斷崖式下挫，可見空置率高及租金下跌，令物業價格難以維持，業主惟有接受現實大降價出售。
近來甲廈市場，出現3宗極具指標的中環甲廈成交。首先，原由內企持有的美國銀行中心中層全層，及後淪為銀主盤，經過1年多放盤後，最終以2.5億元成交，呎價約1.8萬元，創下14年來新低。1星期後，同廈30樓全層，以約2.6億元沽出，呎價同約1.8萬元。翻查資料，美國銀行中心已有1年未有買賣，對上一宗為去年5月，35樓單位成交呎價約3.3萬元，按相若樓層計，呎價1年大概下跌45%。
美國銀行中心 呎價1年跌45%
另一宗全層買賣，為本港最有指標價值的皇后大道中9號，內企持貨多年的全層單位去年放盤，直至近日以約3.1億元售出，呎價2.25萬元，為近13年新低價。
核心區中環可供買賣的甲廈不多，而皇后大道中9號及美國銀行中心為兩大呎價指標，高峰期兩幢物業呎價均突破5萬元。新近成交的3層樓面中，兩層屬項目高層，景觀一流，呎價從高峰期下跌至少一半。
港島空置惡化 徘徊12%高位
呎價出現斷崖式下挫，因甲廈近年買賣偏少，即使租金已大幅下挫，業主仍拒降價放售，故價格一直得以維持。經過通關1年後，商業市道無法從疫情中回復，商舖市場已有起色，中環皇后大道中舖位空置率已有下降，可是商廈市道不單沒有改善，空置率更有惡化趨勢。據萊坊最新數據，港島區整體寫字樓空置率徘徊在12.2%的歷史高位，按季上升0.7個百分點。
甲廈租售價當然離不開供應及需求關係，現時空置樓面多，再加上供應持續，消化要數以年計。
同時間，甲廈需求來自經濟環境、金融業表現等，香港受中美等地緣政治影響，加上高息環境等因素，外資在港投資力度減弱，對寫字樓擴充需求偏低，導致甲廈吸納慢，租金調整未完。
以往業主採惜售策略，惟通關1年多商廈市況不妙，開始決定大幅減價，以吸引買家。當指標甲廈呎價相繼失守，其他商廈呎價也難以保持，預計繼續出現低價成交。
土地註冊處資料顯示，今年1至4月工商舖等非住宅類成交宗數4,109宗，總值約231億元；相比去年同期成交6,155宗，總值366億元，宗數下跌33%，金額下挫37%。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論