好消息頻現 入市意欲增

日前美國股市3大指數均創即市及收市的新高，主要是美國最新公布的4月份消費物價指數的按年升幅由上月3.5%，回落至3.4%，屬市場預期外。而按月計則上升0.3%，亦較市場預期為少，並讓市場再次憧憬減息所致，估計9月或以前將會有機會減息。當中交易員認為聯儲局在9月減息的機會多逾7成。 另外，港股方面，上周恒指越升越多，周五收市報19553點，全周升589點，創9個月高，而上周四港股單日成交額更破2千億，年半最旺。 筆者指出，雖然美國減息與否仍受制於不少因素及經濟環境，但可以肯定美國息口已確認見頂，加上目前減息的步伐有望加快，而且股市持續造好等因素，將有利樓市，刺激準買家的入市意欲增加。 另一方面，個別有意換樓的二手業主，目前亦是趁機會沽貨套現時機。 買磚頭可保值 按美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，根據已知上手購入價的二手私樓註冊個案，再扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等，4月份帳面獲利比率約為69.5%，與3月份約69.6%大致相若，保持近7成水平，而隨着樓價跌勢喘定回穩，轉手獲利比例得以保持。 另外，相關成交註冊個案中，持貨逾5年至10年的轉手比例達28.9%，持貨逾10年至15年的轉售比例則約26.4%，合共佔相關二手個案比例逾5成半。 雖然近年樓價下滑，近日不少二手轉售個案出現蝕讓，該分析亦顯示，持貨是近5年或以下轉手獲利比例佔最小，僅有約1成有帳面獲利，持貨逾5至10年的帳面獲利約47.6%，值得留意，持貨逾15年的個案仍有高達99%以上帳面有獲利。 由此可見，儘管樓價有升有跌，但買磚頭仍然是不少人選擇的保值投資工具。 租樓不及買樓划算 對於有住屋需要，資金及供款能力充裕的市民，筆者仍然建議買好過租。首先，目前有9成按揭，樓價已回落不少，上車入市無疑較前輕鬆。 另外，更值得留意租金走勢表現，隨着租金上升，租金支出亦會增加。根據美聯「租金走勢圖」，4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報按月升約0.31%，連升2個月，並創自2020年1月後的51個月新高。而且更多專才來港，租務需求亦隨之上升，加上內地學生來港讀書，亦會為租務市場增添動力。 始終，買樓可以作為自用及儲錢投資，反觀租樓則為支出，故長遠而言，若樓價穩步上升，買樓仍然較租樓划算。 張子存 美聯住宅部營運總監