2024-05-20
星島日報
近月接連有兩宗商用舊樓強拍個案以「流拍」收場。據悉有關拍賣底價是在一段時間之前由土地審裁處訂出，期間香港的物業市場，尤其商用物業的樓價和租金都顯著回落，空置率上升，估計發展商考慮了最新及未來市況，包括高息環境和市場供求等風險因素後，最終無人承價。事後有人質疑現行強拍程序過於繁複冗長，訂價機制欠缺靈活性。但亦有人認為這正正反映相關機制的獨立性，不會單從發展商角度評估地價，保障了受強拍影響的小業主不會被逼「賤賣」資產。
從加快和促進市區更新的角度，將老舊失修的樓宇整幢拆卸，再因應社會的最新需求和標準重建發展，應是最徹底的方法。
此外，部分舊式樓宇以往因高度限制或其他理由，未有用盡地塊的核准地積比，將其拆卸重建有助地盡其用，增加整體房屋供應及其他可用樓面。
這些餘剩地積比也為舊樓的重建發展帶來了經濟誘因，支持市區重建局及私人發展商以高於舊樓現有市值的呎價進行收購，令相關小業主受惠。
保障小業主免被逼「賤賣」
不過，即使位處同一個小區、同一條街道的舊樓，其剩餘可用地積比情況也可差異很大，加上現行條例對強拍門檻的計算方法，導致不少重建項目都只涉及面積細小的地段重建成單一建築物，即俗稱的「牙籤樓」。這種重建模式不但在城市外觀上突兀，內部使用率偏低，對活化舊區環境亦效果有限。
市建局近年致力推動「小區式重建」，聯合彼鄰的不同地段一同發展，一方面用盡小區內各個地段的剩餘地積比；一方面透過整全的規劃設計及轉移地積比，將街道整合和樓宇向高發展，從而騰出空間增加社區及休憩設施；一方面促進重建後的小區以至周邊地區的經濟商業活動，帶動更大範圍、更高效益的舊區活化更新。
政府應採取更積極的措施，促使及協助各方更多採用這種重建模式作有關發展模式。
立法會現正審議《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》，較多市民關注草案內有關降低強拍門檻的建議。
有人認為降低門檻不利舊樓小業主利益，尤其對於地舖及劏房經營者，忽略了對樓宇結構、消防安全及環境衛生的影響，以及重建發展對整體社區更新和社會民生的好處。草案已特別加強了對受強拍影響的小業主以至租客的支援，力求作出平衡。
較少人留意的是，草案引入了將位處彼鄰地段及不同年份的舊樓，以加權平均法合併計算其強拍門檻和權益分配的機制。
有關做法，除了可提高成功啟動強拍的機會之外，更重要是有助發展商較容易以小區式重建發展，應用地積比轉移的概念，鼓勵他們將同一小區內的不同地段和物業，合併為單一項目重建發展。
如前文所述，有關做法有助用盡各個地段的地積比及增加公共空間，比起「牙籤樓式重建」更有效地改善舊區環境和促進經濟發展。
應用地積比轉移概念
然而，對於一些已近乎用盡地段地積比的舊樓，在計及其收購價、建造費、相關利息支出及未來樓價起伏的風險後，不論是單獨重建或與彼鄰物業合併發展，對發展商而言都是缺乏足夠經濟誘因進行收購。
對小業主而言，其擁有的少量剩餘地積比實乃得物而無所用，未能在其單位樓價或租金上反映。
在收購重建無望之下，小業主更須定期夾錢進行維修保養，否則其物業價值便會隨時間而貶值，居住環境質素每況愈下。
筆者認為政府應作出研究，是否可以容許小區式重建發展內的地段樓宇，以某種形式出售其剩餘地積比，轉移至小區內的其他重建以至新建項目。
出售或收購款項可用作翻新有關物業或增加公用設施，亦用於成立基金供日後進行大型維修之用。有關做法可達致地盡其用、加快重建及促進維修等多個目的，小業主與整個社區都有所得益。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員