【明報專訊】上周五收市後，內地再出招支持樓市，除了放寬物業首付比率及減按揭利率之外，還由中國人民銀行及商業銀行分別出資3000億及2000億元人民幣，作為專項貸款，予國企收購商品房作為保障房，以消化市場上過剩的存貨需求。相關政策未必能即時解決目前內地商品房供應過剩及置業需求不足的問題，但至少反映內地房地產政策全面轉向，隨着愈來愈多的刺激經濟政策出台，企業盈利有望在未來兩三個季度逐步向上修訂，有利港股持續反彈。
對於剛公布的房地產政策微調，不少論者普遍認為刺激力度略嫌不足，未必足以推動內地樓市重拾升軌，對仍在「吊鹽水」的內房民企，亦只能短暫續命。上述悲觀言論雖非全錯，但肯定是捉錯用神，因為假如政策用意根本就不是要將樓市由谷底極速反彈，假如落藥太猛推動樓價見底之後發力狂奔，國民財富兩極化持續惡化，那豈非違背了政府原先的「房住不炒」及「共同富裕」兩大施政綱領？
現時困擾內地樓市的最大問題在於市場需求嚴重不足，年初至今內地商品房市場銷售額仍然按年以超過兩成的速度下滑，而這是在過去兩年銷售金額持續下跌、基數極低的情况下連續3年以高雙位數字下滑。任何刺激住房購買力的措施，在邊際上都是對內地樓市、債市及股市有正面的支持作用，即使最終相關放寬物業信貸及吸納市場過剩供應的措施，只能刺激交投，對樓價起不到任何刺激，相關的政策目標亦已經基本上完成任務。
吼互聯網廣告零售基礎材料板塊
基於這個原因，筆者認為現階段投資內房股仍然是風險太大，反而間接受惠於房策放寬的互聯網廣告、零售及基礎材料市場，會是較為穩健的投資選項。
對於後市走勢，筆者跟所有讀者都一樣沒有水晶球，我的看法亦未必一定是對。對內地最新房地產政策抱持懷疑態度的投資者，大可以用自己的真金白銀沽空港股，反正對與錯只有事後才知道，過程中具體如何執行個人信念，亦會影響最終的投資表現，每個人只須為自己的決定負責就可以了。
外圍市况方面，暫時看不到任何足以改變整體金融市場方向的重大新聞，日本央行較早前結束名義負利率，但是實際負利率仍然是成熟經濟中最嚴重，日圓近期連番貶值已不再對日本股市有任何助力，這方面對早前All-in日本股市的投資者來說是一個警號。
港難減息 樓市難期望重拾升軌
其次，外圍對港股及本港經濟影響最大的是美國的利率方向，但兜兜轉轉由去年底預期今年減兩至三次息最多0.75厘，到今年首季忽然變為預期減6至7次息最多1.75厘，變回預期可能減不了息，再回到接近去年底預期減兩次息。對本港供樓人士來說，無論今年美國是否減息，因為在剛過去的加息周期本港並沒有跟足加息，假如未來的減息周期美國減息幅度少於2厘，屆時香港仍然有很大可能減不了息，這對本港供應過剩的商舖及寫字樓物業市場，肯定不是一個好消息。
至於供求相對平衡的住宅市場，表現會不至太差，但是除非美元匯率及利率忽然急跌，或內地和香港兩地經濟忽然高速增長，否則很難期望港樓能重拾長線升軌。
（作者為證監會持牌人）
以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com
[林少陽 細味投資]