2024-05-20
明報
【明報社評】國務院多個部門上周五同時發布提振樓市新政策，政策有兩個目標，一是促銷房地產，二是保交房。振興樓市有很多因素，政策成敗要看大環境的變化，而目前迫切要解決的是，一些已經賣樓花並已完成大部分工程的地產項目，但由於資金周轉問題而瀕臨爛尾的樓盤能否做到保交房，關係千家萬戶的合法權益是否得到保障。目前推出的新舉措，效果有待觀之，但政府要增加透明度，向未獲交樓的業主交代進度細節，確保中央與地方的資金正確使用，以及地方政府盡責解決問題。
去年房屋竣工面積增加
仍有樓盤面臨爛尾風險
由於疫情及多種因素疊加效應引發的房地產市道低迷，大大小小的房地產開發商都出現資金周轉問題，從而出現大規模的爛尾樓危機。中央政府在2022年首次提出要保交樓的政策，由金融系統發放額外貸款防止爛尾樓問題蔓延。但由於當時處於疫情高峰，整體經濟環境惡劣，地方政府財政左支右絀，成效難以彰顯。
根據國家統計局的數據，2022年房屋竣工面積86,222萬平方米，比上年下降15%。其中，住宅竣工面積62,539萬平方米，下降14.3%。這意味着很多已經付足樓價購房的業主，特別是那些向銀行按揭樓房並且要即時供款的業主，繼續供款但要承擔爛尾樓風險，不繼續供款卻被銀行按合同追債，陷入兩難困境。而中央政府的着眼點，更多的是防止提供貸款的地方小型銀行，可能因為爛帳過多而出現金融風險。
去年隨着疫情消退，經濟大環境局部復蘇，情况有所好轉，2023年房屋竣工面積99,831萬平方米，增長17%。其中，住宅竣工面積72,433萬平方米，增長17.2%。數據顯示，很多已付款的業主可以有樓可收，終於避過一場大規模爛尾樓情况以及金融風險，但保交樓問題還沒有得到切實保證。
很多未收樓的業主，仍在承受煎熬，看到施工隊進場繼續工程則喜，看到施工隊因為缺乏材料繼續工程則悲且懼。這種情况持續發生，原因是地方政府正在協調，給開發商「放水喉」而成效不彰。因為這些開發商的資金並非完全斷裂，只是因為某種原因，在銀行的資金被凍結，政府有權解凍但要保證資金是發放到工程施工隊用於繼續開工，但開發商還會因為拖欠貨款而未能得到電梯、水喉等材料供應去繼續工程。這種連環問題如何解決，取決於政府的統籌協調能力。
國務院日前推出的新舉措，是根據中共政治局對問題定性，由保交樓變成保交房，一字之差的出發點與落腳點都有變，即不但要促成開發商完成工程交樓，還要協調各部門做到最終將房子交到業主可以入住。
降低首付比例以及住房公積金貸款利率等措施，是為提振整體樓市市道，成效要較長時間才能看到。由地方政府收購閒置土地，以及要求地方國企出資購買滯銷的現房，用作廉租房保障民生，為地產商提供周轉資金繼續工程，避免爛尾樓風險，這才是有可能做到保交房的舉措，希望起到立竿見影的效果。
因城施策地方政府主導
不少城鎮財困恐難成事
中央還提供額外的3000億元人民幣保障性住房再貸款，但區區幾千億元，對於在全國範圍解決問題只是杯水車薪，關鍵還是要依靠地方政府出資出力。而中央提出的要求，是「因城施策」，即由地方政府根據財政狀况自行決定。相信政治局的保交房決定，地方政府也不敢違抗，但畢竟不同地方的財政狀况各異，一些仍然處於財困的地方，確實拿不出資金來協助。然而，各地國企或者市企都有小金庫，政府有責任促使這些國有資產用於協助解決問題，殺手鐧是扣減國企高層的獎金，與民共渡時艱。
國務院還提出，專項資金要「應貸盡貸」，目的是盤活開發商的資金鏈。並且設立「白名單」，制定一套標準，讓納入白名單的企業能夠得到應貸盡貸的資金。地方政府可以根據實際財政情况，以及要求轄區內的商業銀行配合處理。
雖然去年開始全國整體經濟情况有所改善，大環境有利於各行各業發展，但房地產業的寒冬仍未過去，一些經濟發展仍然處於滯後的地方，特別是三四線的城鎮確實會心有餘而力不足，需要更長時間才能緩解保交房的任務，也是情有可原。
一時間未能快速解決問題的地方政府，尤其需要增加透明度。國務院宣布，將建立保交房項目資訊系統，及時準確跟蹤督導工作進展。中央層面表示要有透明度，地方政府也必須跟隨，特別是提到要建立白名單，對名單內企業要一視同仁，即不分國企和私企，只要符合資格就可以加入白名單。另外，中央發放的貸款額度，地方政府扶持的資金，以及開發商在銀行資金解凍後的去向等資訊，都要及時向正在等交房的業主詳細交代，讓他們即使在期盼中也能知悉政府在公正、合規地處理問題。
要求保交房的任務艱巨且複雜，地方政府在執行政策上的統籌協調能力以及魄力，面臨考驗，但他們必須認識到，保交房才能保一方平安太平。