2024-05-20
東方日報
澳洲央行早前一如預期維持利率在4.35厘的12年高位不變，並淡化收緊政策的傾向，令市場憧憬央行有機會於今年下半年減息。儘管澳洲的首季通脹率高於市場預期，但在減息憧憬、置業需求不減、澳洲主要城市具備宜居環境等因素配合下，料可繼續為去年累飆8%、今年首季再升逾1%的澳洲樓市帶來支持。
外勞15大宜居城市佔4席
外派人力資源顧問機構ECA International早前發布外派僱員宜居城市排行榜，澳洲有4個城市躋身首15位。其中，澳洲阿德萊德與日本東京、新西蘭威靈頓並列第二位，僅次於繼續蟬聯第一位的新加坡。布里斯班與悉尼分別排第5和第7位，珀斯排第15位。
ECA的年度宜居城市排名，綜合分析各地不同方面的整體生活質素，包括氣候、醫療服務、住房及公用事業、隔離程度、社交網絡與娛樂設施、基礎建設、個人安全、政治環境、空氣質素等，藉以對全球超過500個城市作出評估。
澳洲主要城市在全球宜居城市排行榜中名列前茅，亦遠高於最新排第77位的香港，反映這些城市具備良好的生活條件，包括優良的環境、設施、醫療、教育、基建、犯罪率低等，讓人們可以安居樂業。
當城市具備優良的生活環境，自然可吸引更多人在當地居住，繼而帶起樓價。在物業供不應求的情況下，樓價亦隨時會被推升至偏離實際價值。
金融服務公司AMP的分析報告顯示，目前整體澳洲的樓價被高估29%以上，其中悉尼的樓價被高估近33%；布里斯班更達33.5%。至於阿德萊德、墨爾本、和珀斯，樓價分別被高估26.9%、25.9%和8.8%。
AMP透過樓價與租金比例的歷史紀錄，來凸顯現時澳洲樓價被高估的程度。回看在1983年，澳洲的房屋中位價為接近7萬澳元（約36.6萬港元），一周的平均租金大約110澳元（約575港元），一年的租金收入是樓價的約8%。
樓價中位數570萬 高估29%
目前澳洲房屋中位價已超過109.1萬澳元（約570萬港元），一周的平均租金為574澳元（約3,001港元），一年的租金收入只佔樓價的2.7%。
該行提醒，隨着澳洲樓價愈來愈被高估，一旦之後發生衝擊樓價的負面事情，如嚴重的經濟衰退、失業率顯著上升、移民大幅削減、建造提速導致供應過剩等，樓價就有機會大幅調整。不過，就目前情況而言，這些事件發生的機率不高，尤其是市場預計澳洲央行今年內減息，而這通常被視為對樓市有利。
因此，儘管分析揭示澳洲幾乎所有首府城市的樓價都被高估，但這並不意味泡沫即將破裂，樓價會很快回落到實際價值。