地產收儲 救市新路？

本月房地產救市政策一波接一波，全面解除限購的幾個高能級城市還沒激起甚麼水花，這邊又傳來了中央要求地方政府出資購入地產商未售出房源，用作保障房的「去庫存」新方案。 說是新方案，其實也不算新，去年底開始已有不少地方政府推出各類「以舊換新」政策，其中就有地方國資公司收購個人二手房，並指定購房者購買新房的方式，但這仍算作是有條件購入。今年全國兩會對房地產定調之後，4月開始地方無條件「收儲」的腳步加快，先是北方大城鄭州率先宣布回購5,000套二手房作為租賃房運營，其後又有不少城市加入，包括深圳、南京這樣的一線和核心二線城市。 鄭州響「第一槍」 高層按加速鍵 所謂「收儲」，原是內地城鎮化過程中廣泛應用的土地政策，是由地方政府和國土部門回收土地之後，再根據城市建設規劃進行招拍掛，起到增加財政收入和改善城市基建的活化功能。如今在解決房地產下行期的出清問題上，也開始採取「地產收儲」，被視為是下一步房地產「去庫存」的核心政策之一。 「地產收儲」的政策輪廓近期逐漸清晰，是在鄭州打響「第一槍」之後，副總理何立峰就快速在當地展開調研，且一線城市深圳也立即響應，掀起了數十個城市參與的高潮。隨後在「4.30」政治局會議定調「去庫存」要求後，再度將進程按下加速鍵，昨天下午杭州也出台政策，將在臨安區內收購一批商品住房用作公共租賃住房。 當市場失靈，政府花錢是地產出清的國際慣例，日本上世紀90年代的房地產泡沫破裂，以及2008年美國「兩房危機」中都有先例。不過，對於中國來說，更需要回答的問題可能是在房地產拖累了幾年經濟之後，如此龐大的拯救計劃需要多少錢來實現，以及錢從何來。 有券商計算現在的房地產庫存量，根據第七次人口普查數據，2020年末存量住房面積為295億平方米，加上2021年8.6億平方米、2022年10億平方米的商品住宅竣工面積，以及15%左右的住房空置率，預計目前空置二手房面積約44億平方米，其中有效的空置二手房約11億平方米，對應去化周期為25.4個月。根據自然資源部今年住宅供地計劃，大致供需平衡的去化周期約18個月。 再進一步按照一季度全國新建商品住宅均價每平方米9,779元（人民幣，下同），以及中指院數據，百城二手房均價大約為新房的92.5%，即每平方米9,046元。如果要將庫存去化周期壓縮7.4個月，大約需要7萬億元的資金。 資金來源 料靠發特別國債 對於資金來源，市場普遍猜測要通過發行特別國債籌措，近日剛發行的超長期特別國債，已獲高層明確要用於「兩重」領域--國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設。有經濟學者判斷，當前中國經濟正處於新舊動能切換的風險敞口期，經濟收縮和風險暴露是主要挑戰，房地產下行正是當前經濟安全的薄弱環節，如果高層研判房地產困境已危及到中國經濟破舊立新的發展大局，那麼特別國債一定會將房地產去庫存和構築新模式，納入到新的資產負債表的規劃當中。 撰文 : 潘攀 欄名 : 國情知聞