2024-05-16
經濟日報
近日有大型銀行突然暫停內地客（持內地通行證）的按揭申請，消息引起市場哄動。雖然本港居民按揭申請暫時不受影響，但銀行按揭優惠愈來愈少，尤其是工商舖市場，大型銀行的按揭條款與借「財仔」相若。
2月底政府為樓市撤辣，樓市即時洋溢歡樂氣氛，除了投資者外，不少地產相關行業即時受惠，例如是地產發展商、地產代理及律師行均即時受惠，原本銀行業也算是受惠行業，但撤辣後銀行對按揭業務變得異常審慎，有收緊水龍頭的情況。
例如樓宇轉按市場，基本上所有銀行均稱得上「趕客」，而新造買賣的按揭申請雖然沒有加息，但不斷削減現金回贈的優惠，現金回贈由2月份的2%，削減至現時約0.23%，以300萬元貸款計，現金回贈由6萬跌至6,900元，大幅縮減89%。而工商舖市場的按揭申請，則直接加息。
加工商舖按息 借「財仔」無異
資料顯示，其中一家於按揭市場起舉足輕重作用的大型銀行，政府撤辣前，工商舖貸款息率為H加1.8厘，封頂利率P減1.65厘，即實質供樓利率4.225厘。踏入5月份，工商舖按揭利率調升至全期P加1厘，即實質利率為6.875厘。
業界笑稱與借「財仔」差不多，因為現時中原財務仍提供低至P加1厘的息率優惠。
以貸款100萬元，撤辣前投資者每月供款7,511元（按揭年期15年），現時則大幅升至8,919元，升幅19%。
有熟悉銀行按揭業務的前線代理坦言，近日銀行的按揭息率可謂海鮮價，日日都在變。他指，過去銀行想調整按揭業務的份額，只會低調地收緊物業估價來減少借貸金額，令買家知難而退。但今時今日，銀行按揭態度與「收水」無分別，剛踏入4月已有一家大型銀行稱，第二季按揭額度爆滿，換言之，4、5、6月都不會做生意。
工商舖首季成交跌3成 遜疫情
資料顯示，近年政府逐步為工商舖市場撤辣，例如自2020年11月26日起，撤銷工商舖、車位的雙倍印花稅；2023年放寬寫字樓、工廈及商舖的按揭成數，由原本最高借貸5成，放寬至6成；而2024年2月28日起再放寬至最高借貸7成。
不過，美聯工商舖一項研究報告指，雖然工商舖市場撤辣遠比住宅市場早，但工商舖市場表現一直低迷，今年首季工商舖註冊量僅681宗，按年跌30%，而註冊金額則錄105.63億元，按年跌14.1%，反映工商舖市場表現比新冠疫情期間更差。
直至4月份，工商舖註冊量共錄298宗（主要反映3月份市況），按月增加40.6%，反映市場回暖。
但踏入5月份銀行大幅收緊工商舖市場的按揭優惠，相信會拖慢復甦步伐。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論