2024-05-14
經濟日報
昨日有發展商宣布劈價出售元朗洪水橋新盤存貨，在5月19日發售14伙分層單位及14伙花園複式戶，並將因應市況下調售價，最高減幅可達32%，分層單位總折扣後售價僅299.9萬元起，花園複式戶總折扣後售價1,131萬元起。
翻查地產網站同一新聞附上的筍盤連結，可以看到同一新盤或相關新盤的二手放盤，該項目屬入伙時間相對較短的半新盤，一共找到8個二手放盤，最便宜一個叫價是2B座C室，從照片看應屬低層，二手業主叫價都要338萬元，實用面積202平方呎，開放式設計，平均呎價16,732元。
那如果相對發展商的減價一手盤又如何？昨日公布的新盤價目表顯示，1B座3樓C單位，實用面積202平方呎，同樣是開放式設計，扣除最高適用折扣優惠後合約所列樓價為299.9萬元，平均呎價14,847元。新盤與二手個別單位叫價的比較，還要再低1成以上。
300萬或以下 印花稅僅100元
299.9萬元其實是一個有相當標誌性的價錢，買樓需要繳交釐印費，300萬元或以下住宅物業，只須交100元印花稅，最受惠非細價樓莫屬；而299.9萬元，剛好就是只需100元印花稅。
由於幾乎沒有印花稅（買400萬元住宅物業，需支付6萬元印花稅），投資成本下降，會吸引一些收租客入市；另外，亦可能有實力買家即一筆過繳付形式入市，早前有退休人士就以282萬元購入屯門金安大廈2房單位。
選擇少 幾全屬開放式迷你戶
唐榮搜尋地產站300萬元以下樓盤，其實選擇不多，附表顯示，幾乎全部開放式迷你戶，而且多為近年的半新樓，平均呎價並不低，例如深水埗超迷你戶，161呎，呎價達18,509元。亦有一些300萬元以下單位屬白居二公屋或居屋免補地價放盤，買家有一定限制。
這種發展商低價去庫存未來將會不斷發生，上周唐榮已提及，按照房屋局截至2024年3月底的數據，已落成而未售出的現樓餘貨為2.1萬伙，較上季再升1,000伙，再創新高。即使估算當中有2,100伙（亦即10%）是發展商自用或用作出租用途，如服務式住宅，餘下仍有近19,000伙待售。
由於隨着樓盤落成，發展商需要支付承建商費用、償還銀行融資貸款，資金壓力增加，令到發展商傾向入伙前預售樓花。當最終變成現樓，減價減庫存的意願相信極高。所以，一手看着二手300多萬叫價來個劈穿300萬，相信無可避免。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論