2024-05-13
經濟日報
自從「全撤辣」後，樓市各板塊齊齊「起動」，尤其是一手盤蜂擁而出，交投在3月份更衝破單月紀錄新高，氣勢一時無兩。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料統計75大鐵路沿線屋苑，4月份共錄898宗二手註冊，按月增加約85.9%，創13個月新高，由於註冊量屬滯後數字，4月註冊個案一般主要反映3月樓市於財案全面撤辣後的暢旺市況。
說回最近的市況，無疑近日的二手交投略見整固，其實樓市正靜悄悄地儲蓄向上動力，有望未來進一步配合好消息爆發。首先不得不提的是居屋市場。在新一批「白居二」陸續出動，以及早前港府收緊公屋「富戶」政策之下，最近不少「白居二」以及「綠表」買家爭相入市，大大惠及居屋市場表現。
根據土地註冊處資料顯示，二手居屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）4月份錄659宗註冊，較3月的349宗增加約88.8%，創13個月新高。雖然4月份註冊個案一般主要反映3月市況，但隨着撤辣後樓市氣氛持續向好，加上踏入租務旺季，相信4月份二手居屋註冊量有望持續向上。
4月居屋659買賣 按月升88.8%
個人認為，白表及綠表客提速入市，配合政府早前推出的「居屋按揭保證期最長延至50年」的措施，估計只要未來聯儲局正式公布減息時間表，屆時將有更多買家重回二手或於居屋市場尋寶，盤活樓市換樓鏈，對於樓市整體表現帶來很大幫助。
另一股為樓市動力正是租務市場，最近租務市場及租金表現「愈戰愈勇」。根據政府最新公布，截至今年4月底，「高才通」及其他人才計劃已錄得約29萬宗申請，當中近18萬宗獲批，更多達逾12萬人已來港。需知不少專才初來港時均喜歡先「租樓」熟習環境，其後再慢慢轉租為買，大批人才湧港，明顯刺激香港租務市場表現。
綜合美聯分行資料，以本港10大屋苑4月份市場租務個案為例，期內合共錄302宗租務成交，雖然按月略為回落，但較去年10月至今年3月的半年平均每月約288宗仍高出近5%，並穩企逾300宗水平，可見租務持續活躍。
此外，住宅租金亦同步回升。美聯「租金走勢圖」3月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.83元，按月回升約0.6%，連跌3個月後回升，並創4個月新高。
其實不少來港專才租客均具備入市實力，而且是未來樓市潛在買家，故此當下租務市場暢旺，正好成為未來買樓「生力軍」；而且租金持續上升，提升租金回報率，有助吸引投資客伺機入市，以作長線收租之用。
由居屋及租務市況分析，樓市正進一步積壓爆發動力，只要未來投資氣氛進一步向俏，配合步入減息潮，屆時勢可助樓市及樓價進一步回彈。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名 : 大行觀點