2024-05-13
星島日報
投資物業的價值主要受兩個參數影響，分別是租金和資本化率。資本化率會因物業價值的整體發展受多個因素影響，除了經典的租售比估算外，還要考慮到宏觀的經濟模式、利率變化、地區不同產業的平均收益以及政策等因素。這些因素均會對不同資產類別的資本化率帶來變化。
市場分析個別投資物業的表現則會研究相關物業的收益率，即常稱的回報率。收益率可以簡單理解為物業的年租務回報，通過物業的實質租金或區域租金的成交紀錄作為比較參數，扣除物業持有成本，例如各項管理費用及稅項等等，除以物業成交價格所得之淨回報率。分析得來的收益率提供了在物業估值時採納的資本化率重要的指引。
回顧過去五年，香港房地產市場的資本化率不斷擴大，主要受到兩個關鍵的因素影響，分別是新冠肺炎的肆虐及環球利率上漲。列舉香港過往五年物業資本化率為例，由2019年發生社會動盪事件，令營商信心下降，致資本化率開始擴大，平息過後的2020至2022年較低的借貸成本令資本化率趨向穩定，但同一資產類型最高和最低的資本化率差距擴大。於2023年初，雖新冠肺炎的疫情防控鬆綁，惟經濟復甦的步伐不如預期，進一步拉開同一資產類型資本化率的區間，以致物業價值走勢不一，如黃金地段的資產估值維持增長，非核心區則面臨更嚴峻的挑戰。
黃金地段資產估值續增長
放眼至亞洲市場及細分到各類資產類別，首先在寫字樓市場，投資者在亞洲物色更長遠的資本收入及穩定的收入來源。不過從供應上而言，除了首爾因供應有限，租金因而持續上升外，曼谷、北京、耶加達及上海的寫字樓樓面面積供過於求，市場需要時間消化，租金亦因而受壓，亦影響價格走勢。
零售方面，疫情期間，除了為地區居民提供日常用品和飲食的鄰里購物中心外，各地區的一線街舖及著名購物中心均面臨挑戰。多個亞洲市場的通脹高企，影響整體消費，租金仍然受到壓力。
而工業方面，北京、首爾及上海的工業物業樓面面積供過於求，令這些地區的工業物業市場的租戶有較大的議租能力。在電動車行業的推動下，預期耶加達的工業物業市場將表現穩健。班加羅爾、香港及孟買對物流、倉庫及數據中心的需求維持穩定。
展望將來，隨着疫情受控，雖然外界對利率下調的時間和空間期望轉趨保守，傾向估計本年內維持穩定，惟隨着物業價格調整，投資回報率相對提升，市場仍不乏具優厚資產增值潛力的物業放售，增加機構或具實力的投資者在未來12至24個月的投資意欲。相信在短中期內會有更多交易證據，以更準確分析及預測資本化率和物業價格的走勢。
值得注意是局部地區的地緣政治的不明朗因素，為房地產市場增添變數。
周若瑜 高力亞洲估價及諮詢服務行政董事