2024-05-10
星島日報
筆者早兩年前已經一再強調，未來的私人住宅供應將出現短加長減的現象，特別是今、明兩年將進入私樓供應的高峰期，因為按差餉物業估價署的估算，根據政府最新發表2024香港物業報告，今年私人住宅的落成量將高達22267伙，明年私樓供應就更加驚人，高達25531伙，私樓供應增加，即使撤辣過後，今日整體新盤銷售或會大幅增加至2萬伙，但整體而言，私人住宅仍然是供過於求，不過隨着未來私樓供應減少，相信未來供求會趨於平衡。
至於去年私樓市場的供求平衡又如何，首先按差估署的2024香港物業報告，雖然去年私樓落成量只有13852伙，較2022年的超越2.1萬伙大幅回落近三成半，儘管去年私樓落成量大幅減少，但因應去年樓價持續整固，新盤銷售顯著放緩，即使去年新盤銷售已較2022年稍微回升，但實際上去年新盤銷售亦只有約11882伙，換言之去年私樓落成量仍然高於銷售量，去年私人住宅供過於求仍然持續。
近年新盤供應持續供過於求，即使有發展商貨尾減價促銷，但反應亦未必有預期的成績，市場潛在供應亦不斷增加，按房屋局最新提供，截止第一季尾的未來三、四年一手私人住宅的潛在供應，即使已反應撤辣後的一手銷售增加，但未來市場潛在的供應仍然不減反加，再增加3000伙，累計市場潛在供應多達112000伙，數字再創20年來有統計以來的歷史新高。
潛在供應增加，發展商面對「去庫存」的壓力下，相信未來的新盤定價亦會傾向「重量多於重價」，定價亦會貼近市價甚或低於市價，近月新盤市場持續熱鬧的同時，亦有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷，發展商全力「去庫存」，增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續，減價幅度亦難免需要加大，在此情況下，買家選擇增加的同時，亦會是用家入市的好時機。
不過展望未來，新盤供求將趨於平衡，首先按今年新盤銷售大幅增加，估計今年全年新盤總銷量會增加至2萬伙以上，雖然按政府估算今年落成量達2.2萬伙，但過去政府的估算往往較實際落成量高出一成以上，因此估算今年私樓供求或會達至平衡，當然因應明年落成量會增至2.5萬伙，要達至供求平衡確實相當困難，但按團結香港基金的最新估算，2026年的私樓供應會回落至1.6萬伙，之後兩年亦會按年遞減，因此估計兩年後私樓市場或會重返供不應求的現象。
楊永健
世紀21 Q動力總經理