2024-05-09
經濟日報
當前中國樓市疲弱成了經濟穩增長的最大障礙，而且這個障礙一旦成為一個長周期性問題，中國經濟增長所面臨的困難會更多，所以今年中央政府希望各個省市能夠根據本地的實際情況，八仙過海，各顯神通，找到化解這個問題的辦法。比如成都的樓市新政就是把現有的行政性限購政策全面放開，堅決不留尾巴；南京則是希望城市落戶的方式來吸引購房者。
有媒體分析，在今年五一之後，國內四個一線城市的限購政策將全面放開等。不過，今年各省市的這些房地產調控新政，基本上還是在前20年來房地產調控行政化到極致政策的範圍內打轉。
轉變行政調控思路 回歸市場
可以說，在2021年以前，中國政府的房地產調控政策基本上把行政化方式推到了極致。在房價只漲不跌的情況下，這些行政化房地產調控政策推出愈多，各地房價漲得愈快，湧入房地產市場投資者就愈多，因為，投資者都認為這是政府在托市，在托住房價只漲不跌，所以只要購買到住房一定是賺錢。這樣購買住房就能夠賺錢也成了國人一種拜物教，由此中國房地產市場的泡沫也就愈吹愈大。因為這些行政性房地產調控政策的核心或實質表面上是如何穩房價、穩地價、穩預期，實際上是要托住房，讓房價只漲不跌，而出台的行政性購買住房政策只不過增加了住房投資者的投機成本而已。
但是，當前中國房地產市場發生了根本性變化之後，或房地產市場預期完全逆轉。從2021年開始，中國各城市的房價由以前的只漲不跌逆轉為只跌不漲，購買住房不僅不可賺錢，反之可能血本無歸。在這種情況下，投資者不僅紛紛退出市場，而且都在把手中住房推向市場。在這種情況下，一個以住房消費為主導的住房市場，政府再推出任何傳統的房地產調控政策都失去往日的光輝，房地產市場愈來愈疲弱，房價下跌的幅度愈來愈大。
因為，在房地產市場預期完全逆轉，房地產市場性質發生根本性變化（即以往以投資炒作為主導的市場轉變以住房消費為主導的市場）的情況下，要想讓中國房地產市場企穩，及啟動中國房地產市場，各城市政府房地產調控政策就得完全轉變傳統的行政性調控政策思路，就得全部取消以往各種房地產限購政策，無論是二三四線城市，還是一線城市都如此。這是中國房地產市場得以穩定及啟動的基本前提或底線，即讓中國的房地產市場完全回歸市場經濟的原點。香港房地產市場「去辣」立即啟動市場就是一個最好的案例。而讓房地產市場回到原點，就是通過市場機制來決定房價，通過市場信貸政策及稅收政策來調控房地產市場投資炒作。
房價向下調整 防範風險蔓延
既然是由市場機制來決定房價，當大量的新房不斷增加，當大量的二手房湧向市場時，許多城市住房必然會出現嚴重住房供給過剩，房價向下調整是十分正常的事情；當一線城市的房價推得極高，泡沫巨大，房價向下調整同樣是市場的一種常態。在這種情況下，各城市政府不要因為房價下跌而影響土地財政又想托住房價，阻礙這種全國性的房價向下調整。而是要完全讓市場來決定房價，只有這種房價不斷向下調整，住房消費需求才能夠逐漸地釋放出來，房價向下調整的幅度愈大，住房的需求釋放也就愈大。沒有房價向調整，中國房地產市場需求是無法釋放出來，中國房地產市場也是無法啟動的。
當前房價不斷向下調整，特別是房價不斷地大幅向下調整，中國房地產市場的問題及風險都會暴露出來。比如房地產企業債務違約、房地產項目爛尾、地方政府的土地財政中斷、房地產市場的風險可能向中國的金融體系及銀行體系蔓延、及對房地產過度依賴的GDP增長下行等。面對房地產20多年積累下來的這些問題，政府應該最為關注的如何防止房地產市場風險向金融體系及銀行體系蔓延。要做到這點，政府並非僅是通過融資工具來保證房地產企業保交樓，而是要對當前全國所有的沒有完成的房地產項目進行評估，評估這些房地產項目在房價下調到甚麼程度所承接房地產企業有能力完成這些項目，否則政府就得通過財政工具來接手這些項目，保證這些房地產項目不會破產倒閉，不會把風險傳導到金融體系及銀行體系。
根據實際情況 設新工具架構
所以，當前中國房地產市場所面臨的兩大最根本的問題，一個是如何讓房地產市場消費需求逐漸地釋放出來，而要做到這點，以往行之有效的那些行政性的調控政策早已失效，只有通過市場的價格機制讓房價不斷向下調整才是唯一的路，否則中國房地產市場需求無法釋放，市場無法啟動。二是房價不斷下跌，甚至大幅度向下調整，意味着中國的房地產市場泡沫正在破滅，房地產市場正向理性回歸。但是房地產市場泡沫破滅，中國房地產市場積累了幾十年的許多問題都會暴露出來，政府最要關注的是如何不讓房地產的風險向中國的金融體系及銀行體系蔓延。就此，政府要根據中國房地產市場的實際情況設計一種新的工具及新的組織架構來完成該艱巨的任務。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 評論