2024-05-08
經濟日報
繼商廈後，核心區舖位近期錄得數宗成交，共通點是價格大幅回調，主因通關後舖租反彈力度不足；加上高息環境持續，令投資者信心一般，業主要大幅降價才有市場承接力。
近日市場上錄得數宗核心區商舖買賣，其中兩宗值得留意。首先，尖沙咀麼地道美麗都大廈地舖，以3,050萬元成交，該舖由資深舖位投資者黎永滔持有，早於2008年以約6,280萬元購入舖位，其後遇上自由行高峰期，舖位曾獲國際行李品牌以約30萬元租用，其後並已交吉一段時間。業主持貨16年，仍要大幅蝕約3,230萬元，蝕幅約一半。事實上，該舖於2004年時曾以約3,900萬元成交；換言之，該舖位成交價更低於20年前。
旅客消費模式變 租舖趨審慎
另外，近期鄧成波家族頻頻沽核心區舖，包括以3,700萬元，沽旺角彌敦道732號地下舖，面積約1,590平方呎。該舖早年曾由財務公司以約20萬元租用，疫情期間以短租為主，現時交吉。「舖王」鄧成波於2018年以約8,380萬元買入舖位，持貨6年沽出，勁蝕約4,680萬元，蝕幅高見56%。
兩宗成交均有不少共通點，首先是價格均從高峰期下跌逾半。無疑去年通關後，內地旅客重返，令核心區零售消費大為改善。不過，經過一年觀察，旅客消費模式轉變，疫情前高消費漸減少，轉而中低貨品及餐飲，甚至以體驗為主，造成旺丁不旺財。此情況令不少奢侈品商戶在擴充上變得審慎，昔日高租搶舖場面不再。據世邦魏理仕數據，去年核心區舖租升約1成，惟疫情期間已跌逾4成，現水平仍與疫情前有很大距離，令投資者買舖信心不足。
業主急減磅 商舖蝕讓料續來
另外，兩宗易手的舖位，均屬交吉狀態。上述兩舖高峰期租金非常理想，惟通關後均未有租客承租。當舖位交吉，銀行難以估價，令準買家在承造按揭較困難，加上乏租金支持，在高息環境下買吉舖位欠缺防守力，要價錢甚吸引才考慮。
高息持續，持重貨的舖位業主，利息開支甚大，有減磅壓力，遇上舖市未復甦，惟有大幅降價吸客。由於減息預期或一再延遲，相信業主要加快沽貨，料平價舖位成交將陸續出現。
翻查差餉物業估價署租金指數，最新今年2月租金指數173.5點，與疫情前同期比較，亦即2019年2月，當時是歷史高位，租金指數191.7點，仍有9%平均跌幅。至於2019年2月零售商舖的價格指數是575.2點，今年2月見451.7點，跌幅仍達21%。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論