2024-05-07
經濟日報
今年樓市主題是「去庫存」，而且是跟時間鬥快去貨，因為按照政府預測今明兩年私樓落成量多達4.8萬伙，若果新盤去貨量不能夠配合追上，現樓餘貨有機會進一步攀升。
不過，首4月一手成交約6,463宗，平均每月1,616宗，如未來8個月相同銷售水平，全年有超過1.9萬宗一手成交，應有去庫存的效果。
按照房屋局截至2024年3月底的數據，已落成而未售出的現樓餘貨為2.1萬伙，較上季再升1,000伙，再創新高。由於隨着樓盤入伙落成，發展商需要支付承建商費用、償還銀行融資貸款，資金壓力增加，令到發展商傾向入伙前預售樓花，到樓盤落成時，大部分單位均已售出，因此在2020年之前現樓餘貨長期維持在1萬伙或以下水平。
餘貨升至2.1萬伙 落成量趨增
不過，過去兩年（2022及2023年）一手成交量平均每年只有大約1萬宗，遠低於2017年至2021年期間平均每年1.7萬宗，兩年合計只有約2萬宗。相較之下，同期的私樓落成量有3.5萬伙，賣樓速度追不上落成速度，令到現樓餘貨數目由2021年年底的1.1萬伙增加至今年3月底的2.1萬伙，上升1萬伙或91%。
不過，1.7萬宗銷情仍未足夠減低庫存增加的壓力，按差估署早前公布《香港物業報告2024》數據指，預測今年私樓落成量約22,267伙，將較去年的13,852伙，按年增加6成，相較過去5年平均數16,788伙，高出3成。
未來8個月 月均需逾1600成交
雖然過往差估署的預測落成量有傾向樂觀的趨勢，但考慮到2023年的實際落成量只有1.4萬伙，遠低於當局預測的2萬伙，相同的情況在2019年、2021年均出現，但其後一年（即2020年及2022年）均出現超過2萬伙的落成量，因此今年出現超過2萬伙供應的可能性並不低。
要降低今年一手庫存壓力，發展商很可能要以一年新盤銷售2萬宗為目標，扣除今年首4個月6,000多宗成交，餘下1.4萬宗在8個月內達成，相當於平均每月約1,600多宗。
值得留意的是，按照政府預測2025年再有25,531伙落成，部分在明年落成的新盤預計需要在今年展開或已經預售樓花。連同上述提及已落成而未售出的2.1萬伙現樓餘貨，可以見到新盤庫存壓力相當大。
最新統計數字，中原地產報告指出，一手私人住宅4月份錄3,619宗及442.9億元，較3月的1,488宗及137.1億元，分別上升1.43倍及2.23倍。撤辣後，發展商加快推售新盤，而且開價克制，吸引用家及投資者入市，銷情熾熱，刺激一手登記飈升至逾3,000宗高水平，宗數創2006年9月3,924宗後的211個月（逾17年半）新高，金額則首度突破400億元，超越2017年4月386.3億元高位，創1995年7月有紀錄以來、近29年的按月歷史新高。
2024年首4月一手私人住宅登記6,463宗，已達2023年全年10,682宗的6成，估計2024年全年一手買賣會擺脫2022年及2023年連續2年僅約1萬宗的十年低水平。
撰文 : 唐榮