從供應看需求

當大家經常談到分析私人住宅需求時，不同人有不同答案。很多人會以樓價的升跌幅去分析住宅需求，當樓價上升時代表市場需求增加，當樓價下跌時則代表市場需求減少。而筆者的問題是：如樓市「價崩」時，代表市場需求絕少？ 看看歷史數據，根據差餉物業估價署和土地註冊處資料，在1998年時，官方住宅樓價（二手為主）按年大跌32.5%，而當年的二手住宅成交量為53,041宗。到2017年時，私人住宅樓價按年大升14.7%，而當年的二手住宅成交量為45,096宗。明顯地，單單樓價下跌不代表需求少，那還有甚麼其他數字反映市場需求呢？ 根據房屋局最新數據，至2023年12月31日，已落成樓宇但仍未售出（俗稱餘貨）的單位數目共約20,300個，包括那些已獲屋宇署發出佔用許可證（俗稱入伙紙）的私人住宅單位數目。當中，在之前12個月內落成的餘貨佔36%，約7,300伙。 回顧2021年第三季當香港私人住宅樓價處於歷史高位時，當時的餘貨單位數目共約10,800個。當中，在之前12個月落成的餘貨佔30%，約2,200伙。 另外，目前正在建設中的單位約有80,000伙，其中透過樓花已預售的單位約有9,000伙，所以正在建設而未賣樓花的單位約有71,000伙，而這些單位很可能是未來3至4年的樓花供應。在2021年第三季，當時正在建設中的單位約有67,000伙，其中透過樓花已預售的單位約有13,000伙，正在建設而未賣樓花的單位約有54,000伙。 再看看對上12個月累計開始施工的住宅單位數目，2023年底時共約有17,000個，平均一季4,250個；2021年第三季時只約有7,400個，平均一季只有1,850個。 餘貨量變化 代表新盤吸納量 筆者認為，上述房屋局數據雖然是供應那邊的變化，卻能反映出不同層次的市場需求狀況。首先，餘貨量的變化代表新盤的吸納量，是現時市場的需求狀況，除了現時整體餘貨量比2021年第三季時多約9,800伙外，近12個月內落成的餘貨量亦較旺市時多5,100伙。此外，現時預售樓花數字比2021年第三季時少約4,000伙，亦反映出市場對樓花需求的減少。 隨着政府全面撤辣，市場現時對私人住宅的需求絕對是有明顯上升的。然而，由於按息仍然高企，需求傾向一手樓盤，二手樓盤未能受惠，這是與過往數次樓市復甦時最不同的地方。按照過去對息口與市場購買力的分析，當按息回落至近3厘的水平時，市場購買力將明顯增加。 雖然撤辣後一手盤銷情暢旺，但售價未見明顯上升，現階段發展商傾向減價去貨。除了息口因素外，餘貨量囤積亦影響開價。按照上述數據，預計餘貨量下降至近1萬伙時，樓價將開始有力回升。 撰文 : 王兆麒 萊坊高級董事 大中華區研究及諮詢部主管