2024-05-06
經濟日報
樓市全面撤辣後，樓市生態出現明顯改變，例如大量內地客重投樓市、市場開始出現摸貨成交等等，樓市撤辣前罕見的現象。近日二手市場出現多宗大幅蝕讓個案，原來也是樓市撤辣洐生出來的副作用。
土地註冊處資料顯示，大埔白石角逸瓏灣12座高層A室，實用面積1,847平方呎，是一個連天台的4房單位，剛以2,900萬元易手，呎價15,701元。原業主於2015年以約4,915萬元購入，持貨9年帳面貶值2,015萬元，期內貶值41%。
其次，九肚山駿發山莊單號屋，實用面積1,696平方呎，連約2,900平方呎私家花園，業主於2022年以約8,330萬元購入，剛以4,500萬元轉售，持貨僅1年帳面貶值3,830萬元，期內貶值46%。
代理：涉內部轉讓機會大
雖然樓市撤辣後，整體樓價未見即時急速反彈，但是業主大幅蝕讓數千萬元，近乎半價清貨式賣樓的個案的確不尋常。而且區內代理均表示，相關單位轉售前並沒有於市場放盤，估計是內部轉讓的機會最大。
有前線代理甚至指出，樓市受重重辣招困擾的時候，不少投資者為慳稅，往往透過親人的首置身份入市持貨，現時樓市撤辣後，透過內部轉讓模式將業權歸還正確的人士手上，為降低內部轉讓的釐印費支出，不惜選擇大幅蝕讓的模式賣樓。代理透露，撤辣後市場的確出現不少這類低價重新配置業權的操作，大幅蝕讓並不代表樓市進一步轉差，準買家不能以這類交易作為入市的參考。
另外，西環維港峰高層B室，實用面積1,702平方呎，2015年5,289萬元購入，剛以4,380萬元轉售，持貨9年帳面貶值909萬元，同類單位於2019年時造價已達6,600萬元，反映業主低市價約3成沽貨。同樣地，單位轉售前並沒有於二手市場放盤，而是次成交價與銀行網上估價4,230萬元相若，估計業主趁估值回高趁勢內部轉讓慳稅。
首季1305宗蝕讓 佔比近3成
根據利嘉閣地產一項研究報告指出，2024年第一季錄得1,305宗蝕讓買賣登記，佔比增至29.7%，相關比例按季增加3.5個百分點；以宗數計，為2010年首季以來的57季（即逾14年）最多，反映樓市撤辣後，反而湧現更多蝕讓急沽的情況。
利嘉閣指出，雖然樓市全面撤辣，對市場帶來利好作用，不但刺激交投大升，更令樓價跌勢喘穩。不過，撤辣措施對於私宅轉手獲利/虧損，可謂是一把雙刃劍，因為撤銷額外印花稅後，部分有資金需要而急於沽樓套現的短線業主，便少了一大禁忌，紛紛在撤辣後毅然轉售物業，顯著拖低獲利比率外，更導致平均每宗賺幅急跌。
總括而言，樓市撤辣後，樓市生態出現急劇變化，買賣雙方必須更加認真解讀市況，切忌冒險急進。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論