2024-05-06
明報
【明報專訊】財政司長於今年2月28日宣讀今年《財政預算案》時宣布樓市全面「撤辣」，將實施逾10多年的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅等需求管理稅項撤銷，有助提升樓市成交的活躍程度。
發展商先量後價 新盤熱賣
無可否認，在過去多年，「辣招」令住宅物業，尤其是二手市場的成交量大幅下降，因此「撤辣」後，市場預期樓市交投應能轉旺，成交宗數將會上升，而事實上根據土地註冊處數據，4月截至29日，整體物業註冊宗數為9470宗，較2月全月的3189宗，升1.97倍。當中一手註冊宗數4月暫錄3502宗，較2月的357宗，升8.8倍。二手住宅註冊4月暫錄5114宗，較2月的2219宗，升約1.3倍。
其中一手交投較二手活躍，估計主要原因是未來3至4年，一手私人住宅潛在供應將會持續高企，由於供應量充裕，發展商銷售策略均「先量後價」，加上息口仍然高企，美國減息存變數，故發展商開盤不少均多有參考同區貨尾價格來定價，令潛在買家有「抵買」的感覺，促成部分新盤開售時出現「賣個滿堂紅」現狀。至於市場擔心「撤辣」後，炒風會否再現，但結果炒風只是「曇花一現」，市場只錄零星「摩貨」成交，當中有短炒獲利，也有蝕讓離場。始終香港經濟仍未全面復蘇，投資者想「摩貨」獲利，相對過往困難，加上大型銀行停做「摩貨」按揭，令短炒投資者減少，有助樓市健康發展。
另外，政府暫停實施壓力測試，無疑對上車客及換樓客提供了入市的方便，但二手單位成交量雖然有所上升，但幅度比不少預期為低，估計其中一些原因是不少業主並不急於出售，故叫價進取，令部分潛在買家轉往一手市場，故二手單位承接多以減價盤為主。
二手筍盤漸被消化 承接力轉弱
二手市場「筍盤」已大部分消化，又被一手搶客，承接轉弱屬正常，據市場統計，十大屋苑經過3月由低位反彈後，4月見回軟，4月截至29日，單月暫錄173宗成交，較3月全月的370宗，減少197宗，跌幅達53.2%。
筆者認為以現時經濟情况及地緣政治，短期內難有改善，加上息率問題，樓價短期內估計將會是拉鋸現狀，難以大升，然而，因應居住需求仍大，除因其他難以預見的情况出現，估計樓市大幅下跌的可能亦不會高，有意置業人士可供選擇的住宅單位相對過往為多，但切記不要過度借貸，令置業變成「惡夢」。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
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[謝偉銓 銓之講場]