2024-05-03
明報
【明報專訊】環球樓市升勢多因在息口上升周期受阻，星展銀行發表報告，預期新西蘭央行將把官方現金利率維持在5.5厘，而更預期下一步行動很可能是降息。事實上，新西蘭最大城市奧克蘭，樓價中位價月比下降0.5%至105萬紐元，年同比則增加1.1%。市場認為買家對新西蘭樓房前景信心開始回升。ASB銀行的房地產信心報告（ASB Housing Confidence Report）顯示，今年以來入市信心顯著增強，並持樂觀態度。
樓價今年初回升 趨向穩定
Realestate.co.nz報告稱，利率是準買家或賣家當下關注的焦點，對於未來可能的利率走勢各方眾說紛紜。雖然對於加息的擔憂仍然存在，但也有愈來愈多的觀點認為新西蘭可能己接近利率高位，這種不確定性讓開發商需要比以往更仔細地進行財務規劃。另外，銀行指出首次置業者的貸款預批數量正在增加，這意味着在利率趨於平穩的情况下，首次置業者會為市場注入活力。新西蘭統計局（Stats NZ）聲稱2023年下半年新西蘭出現了經濟衰退，故現時經濟環境極複雜。2024年初樓價回升，顯示房地產業適應了當下經濟環境，並趨於穩定，在人口增長和持續性的空置率下降的雙重驅使下開啟上升勢頭。在目前高息環境下，買家對一些地區的樓價持樂觀態度（例如奧克蘭），開發商把握當前樂觀情緒，優先開發地段較好地區，以應付買家需求。
低碳社區成未來房地產主流
若有興趣投資新西蘭房地產的買家要留意，近年新一代興起「20分鐘城市生活圈」概念，這個概念是指在一個城市中，居民從家中步行、騎自行車或乘坐公共交通出行，20分鐘內就能到達大多數生活所需的活動場所。這包括購買日常必需品的商店、醫療、社區設施、學校和公園。這個概念自新冠疫情以來日益流行，並視為一個重要的未來發展方向。其中奧克蘭如Wynyard Quarter和Hobsonville Point等區兼顧了中高密度的住宅、商業和零售活動場所以及新的交通方式，這意味着，以較低的碳排放建設較好的社區將是未來房地產產業發展的主流。
近期奧塔哥地區（Otago）樓價趨升，開發商考慮關注類似的非傳統熱門區域，並確定具有高增長潛力的地區。但新西蘭央行的數據顯示，準業主貸款已從2016年3月的6926筆，下降到了2024年3月的2098筆，降幅達70%，而自住業主的貸款則從2016年3月的25,406筆下降了55%，到2024年3月的11,451筆。以上數據顯示在高息周期下，銀行因擔心風險，未來進一步削弱市場活動，這也屬不明朗因素。新西蘭央行首席經濟學家Paul Conway接受媒體採訪時表示，目前新西蘭通脹壓力仍然很大，降息不會是近期的事。隨後商業銀行經濟學家紛紛出來更新對未來的利率預期，宣稱減息還早。
淨移民再創高位 租金添上升壓力
而支持新西蘭樓價穩定是移民人口，通常來說，移民人士會考慮先租樓、再買樓房，而奧克蘭是大多數人的首選居住地。截至今年3月為止淨移民數據再度創下高位水平，若情况持續，將對租金帶來上升壓力。Trade Me發布的最新數據顯示，全國租金已達到史上最高，而奧克蘭還在上升。若租金支出急升，有能力置業人士會積極考慮入市，因而成為市場對新西蘭樓價看好的因素之一。新西蘭房地產經紀公司Barfoot & Thompson的資深業內人士Yan Lin認為，投資者可以分為兩類，首先是資金有限的投資者，對他們來說，購買小聯排或是分割出來的全新小獨棟，投資回報都不錯，因為現租金水平穩定，目前市面上此類房型的價格都比較低，是不錯的入手時機。還有一些其他因素需要考慮，例如去年的洪水問題，準買家要考慮土地是不是位於Flooding Zone，有沒有Flow Path，北岸的投資機會十分多元化，有入門級的區域。
Barfoot & Thompson銷售經紀Lawrence Yuan表示，奧克蘭中區的房地產市場以其傳統和優質的豪宅聞名，因該區教育資源以及生活設施，房地產市場預計將會穩定增長。而華人買樓傾向東區，因有Macleans College和Saint Kentigern College等著名學校，一定會吸引到許多華人買家自住或投資。東區的房產類型也很多，尤其是在舊東區，正處於百廢待興的境地，預計有不少開發商入場收地，而整個東區社區成熟、安全和保值，同時是洪水風險最低的地區。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]