2024-05-03
經濟日報
早前財政預算案提及，私營房屋2024年起計5年內，每年平均落成量超過19,000個；2024/25年度賣地計劃（共8幅住宅用地）等潛在土地供應可興建約15,000個單位；未來5年準備好可興建不少於80,000個私營房屋單位土地。
至於最新一手潛在供應，房屋局數據顯示，截至2024年3月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達11.2萬伙，這些都是官方數據，而昨日團結香港基金有一個十年私樓落成量的長遠推演。
預計2024至2028年的年均落成量為19,100個單位，落成量將偏向先高後低，於2024及2025年達到每年超過20,000個單位，及後在2026至2028年逐漸回落至每年15,000至17,000個單位，其實與官方數據相若。
料造地收成期 推售調節更彈性
這個五年的落成量分布，有關報告指出，九龍城（包括啟德）將在未來五年內提供約19,700個單位，即佔新落成私人住宅單位總數約21%。大部分供應將來自政府拍賣的啟德前跑道區用地，以及何文田站的兩個住宅發展項目。大埔將提供約12,800個單位，預計成為落成量的第二大來源。當中大部分單位供應將來自位於十四鄉和白石角的大型住宅發展項目。而西貢則將提供約9,500個單位，包括康城站物業發展項目第11至13期的約6,400個單位，以及安達臣道項目提供的約3,000個單位。
至於下一個五年，展望2029至2033年，年均落成量可達到14,400至18,500個單位，主要視乎未來五年政府準備好的熟地批出量，及正在進行地政或規劃程序的主要私人項目進度，報告分別預測該五年的落成量，最樂觀是年均18,500伙、總計92,600伙。
中間落墨的是估計每年平均有17,500伙，五年總計87,400伙，至於批地及私人進度落後的話，最差估計平均每年只有14,400伙落成，總計71,900伙。換言之，未來十年合計，私樓落成量由167,500至188,500伙不等。
該報告認為，隨着造地已進入收成期，政府手中土地儲備變得較為充裕，並有更大的彈性調節推售土地的數量和速度。不過要留意的是，下一個五年，亦即2029至2033年，理論上今年的推地反應已經會受影響。
發展商減庫存 發展住宅仍吸引
2024/25年度賣地計劃（共8幅住宅用地）、鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目的潛在土地供應可興建約15,000個單位，如果全數落實，這15,000個單位，將成為三、四年後可售樓花及再三、四年後入伙現樓，成功列入上述年份落成量。發展商對賣地的興趣，相信要走着瞧，當成功減庫存，估計發展香港住宅物業仍有極大吸引力。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論