「負溢價」壓着二手價

差餉物業估價署最新數據顯示，3月私人住宅售價指數報305.7點，按月升1.1%，是去年4月以來首次上升，且終止此前連續10個月向下走勢。而今年首季指數累跌1.8%，按年同期及與2021年9月紀錄高位相比，則分別低13.2%及23.2%。 二手樓價能不能喘定，要看一個互為影響的因素，就是新盤定價。美聯物業昨日一份報告指出，現時發展商推盤是「重量」多於「重價」，令新盤持續「低開」，更導致連續7季出現「負溢價」。簡單而言，是指新盤比同區二手低或高多少百分比發售，即新盤價錢較二手價為低或高，市淡時變相直接拖低二手樓價、市旺時又會抬高二手價位。若單以九龍區計算，今年首季新盤「負溢價」更高達7.5%，新盤開價折扣較「大市」更大。不過，有關統計數據指出，自從全撤辣後樓價正在回穩，當中新盤「負溢價」由去年第三季的7.4%，收窄至5.2%。 新盤連續7季 低同區二手價 附圖顯示，每季新盤溢價，在2018年第二季左右見頂，當時新盤開價勇猛，曾高出二手兩成水平開價，其後至2022年第二季止，大約都是在高二手溢價1成左右徘徊。至2022年第三季起持續負溢價。 翻查差估署資料，二手住宅樓價有相若的走勢，2018至21年底，二手樓價指數持續在1成左右幅度上落，以點數計，2018年高位394.8點、2019年是396.9點、2020年是386.7點、2021年9月，亦是歷史高峰達398.1點，1成左右的二手樓價波幅，發展商定價亦根據二手樓價多次推高一點點，持續訂出一個略高於二手價位的策略出貨。 不過，自歷史高位後，樓價反覆下跌，未有明顯反彈，發展商自2022年第三季起改採負溢價，亦即低於二手價出貨的策略，二手樓價如上文所提，跌至今年2月，指數302.5點，累計跌幅有24%，2月撤辣後，3月轉穩。 美聯報告認為，隨着市場氣氛好轉，發展商加快推售單位，積極推出全新盤，同時亦令餘貨的數量增加。資料顯示，今年3月份推出的全新盤逾3,000伙，數目創近5年半新高。由於短時間有大量新供應下，市場難以即時悉數消化，因此亦新增一批餘貨單位。相信後市的整體供應仍然充足，發展商未必會大幅調升開價。 該行估計，未來新盤會持續成為市場焦點，供應將絡繹不絕。綜合一手住宅物業銷售資訊網、地政總署、土地註冊處及市場消息計算，現時累積餘貨量約2.05萬伙單位、已批出預售樓花同意書但未推售單位約1.75萬伙單位，以及待批預售樓花同意書約1.23萬伙單位。三者合計超過5萬伙單位。累積數量大，相信仍未擺脫負溢價趨勢。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論