發展商棄強拍啟示

4月份的整體樓市的交投轉趨淡靜，連帶發展商部署多年的收購舊樓強拍也遭到「流拍」的命運。究竟發展商放棄強拍有何啟示？ 今次發展商放棄強拍的項目是銅鑼灣希雲大廈，位於銅鑼灣禮頓道128至138號及希雲街2至30號，佔地約1.315萬呎，1959年落成，樓齡約65年，現為一幢11層高商住樓宇，發展商金朝陽在2019年申請強拍，當時已持有84.04%業權。 發展商用了17年時間，前後一共收集了超過88%的業權，只有大約19伙的物業未能收購。然而，發展商在強拍當天（4月17日），並沒有派代表到場競投，以致出現「流拍」收場。事實上近年也有間中出現舊樓流拍，而今次的銅鑼灣希雲大廈「流拍」是本港自1999年實施《強拍條例》以來第4次強拍流拍的個案，同時亦是本港史上最大宗的「流拍」個案。首宗流拍個案是寶聲集團等持有大部分業權的九龍城獅子石道73至75號全幢物業，於2020年11月以底價逾2.23億元拍賣，但未獲承價。 「流拍」五大原因及啟示 發展商金朝陽解釋，流拍原因主要是預測房地產價值可能會繼續下調，加上按照威格斯測量行的估值，該幢希雲大廈於重建後的市值約為21億元，遠低於強拍底價24.25億元。雖然尚餘剩下19伙物業所涉及的收購資金並不算龐大，但是發展商最終選擇放棄，筆者認為主要可以歸立出以下五個原因及啟示。 第一，發展商可藉此向土地審裁處申請下調強拍底價；第二，假若發展商成功統一業權後，必須要在6年內完成重建工作，並且需要投入龐大的資金，加上早前有內地買家寧可損失3億多元的「大訂也要堅持撻訂購買希雲大廈，這樣便反映發展商可能出現資金鏈的問題；第三，土地審裁處為了保障小業主，一般情況下相關強拍底價往往會高於市值；第四，其他被收購目標的小業主，如果與心目中的價格相差不遠的話，其實可以考慮接受發展商的收購價，因為如此便可以馬上收到現金了。第五，基於樓市的前景存在隱憂，收購重建的步伐將會明顯放慢，變相讓重建的房屋供應量會減少。 據知金朝陽現正尋求法律顧問意見，包括訂立私人協議以便購買餘下單位或申請延長另一次拍賣時間等，大家可密切留意往後發展。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁 欄名 : 專家論市