細價樓跑贏大市 機會較大

市場原先預期美國最快會在6月開始減息，但近期美國公布3月份整體通脹按年升3.5%，較預期的3.4%為高，因而令聯儲局在6月開始減息機會減低，這樣亦令整個本港樓市降溫。然而筆者認為，細價樓會跑贏大市機會較大。 根據土地註冊處資料顯示，3月一手住宅登記數字為1,499宗，比較撤辣前2月的367宗上升4倍。但是由於這些登記數字是滯後，根據市場資料，其實3月份一手住宅成交是超過4,000宗，也即是說比較撤辣前有10倍以上的增幅。 另外，3月份的二手住宅登記數字為2,472宗，表面上較2月份的2,008宗是上升23%，但是其實升幅有一倍以上，故此整體上3月份可算是樓市的小陽春。但是踏入4月份，香港樓市交投量明顯有放緩跡象，市場成交焦點仍然主要集中在一手住宅，故此二手住宅的成交量明顯回落。樓市的淡友更形容：樓市小陽春已經完結，情況就有如1998年3月份的小陽春，只是維持大約1個月。 入市買300萬二手樓 再加上市場預期美國減息步伐將會延後，甚至預期年底或在美國大選之後才開始減息。但無論如何，美息見頂已經是市場的共識，減息只是時間問題。故此，未來一年隨着息口逐步回落，市場將會有大量的定期存款資金轉投樓市。根據市場消息，已經有不少的投資者入市購買樓價300萬以下的二手住宅，皆因印花稅只需要100元。 假若買賣差價有5%，扣除一買一賣的2%房地產經紀人佣金，仍然有3%賺，如果這筆資金一年買賣3次，即一年帳面可以有9%回報，遠高於銀行的定期。就算退一步來說，若投資者未能短期售出獲利，也可以選擇收租，因為這類小單位在市場上較為搶手。況且租金回報率一般亦有4%水平，長遠是會高過銀行的定期存款利息，而且還有潛在的樓價升幅。 然而，事實上香港二手住宅樓價低於300萬元的選擇其實並不算多，故此投資者會選擇樓價450萬元或以下的二手住宅，皆因450萬元或以下的二手住宅印花稅只需要1.5%而已，炒賣成本亦相對較低，投資者可以承受較低風險。 故此，筆者認為，除了用家首次上車之外，細價樓預期也會吸引一批大量的新晉投資者入市，因為細價樓始終如俗語所言：進可攻退可守。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁 欄名 : 專家論市