外資基金 壯士斷臂

早前外資基金壯士斷臂，大幅蝕讓沽出上環全幢商廈，反映商廈在短短幾年間如何由高峰急劇轉差，而租售價亦未見止跌。 最近工商市場錄得巨額蝕讓，由高盛、凱龍瑞等基金放售逾1年的上環全新商廈88WL，獲數個財團爭奪，包括用家及投資者，最終獲本地財團承接，據估計成交價僅約7億至7.5億元。 該廈為一幢全新落成甲廈，總樓面約9萬平方呎，若以逾7億元成交，呎價低見8,000元甚至更低。凱龍瑞基金早年購入永樂街3個舊樓地盤，共涉9.62億元，其後引入基金投資進行重建，去年落成。 基金沽上環商廈 料蝕6億離場 惟自疫情後，商廈租售價出現大幅回調，而基金早於去年中曾放售物業，叫價13.5億元，未獲承接，半年後再委託測量師行放售，降價至9億元，如今再降價沽出，未計建築費已蝕約2億元，若連同起樓成本，估計蝕6億元離場，為近年商廈最大手蝕讓。 錄得巨額蝕讓，正正反映商廈市場在幾年間，出現翻天覆地改變。2017年為本港商廈高峰期，空置率約6%至7%，而中環空置率更低見2%至3%。由於供不應求、空置率低及租金上升，吸引財團、基金投資商廈，而核心區向來供應少，基金便於邊線區如灣仔、上環尋找機會，發展全新商廈，可望獲得穩定回報。 豈料市況在短短幾年間，先後受中美貿易戰、社會事件以及環球疫情衝擊，營商環境出現重大變化。本地方面，因地緣政治、股市疲弱等因素，外資來港開辦公室需求大幅減弱，再適逢本港經歷近年大量新供應推出，還未計算疫後在家工作的因素等，商廈需求弱而供應多，令空置樓面多而租金大幅回調，投資價值急降。 中環超甲廈呎租109 年跌逾1成 為何基金選擇壯士斷臂蝕沽離場？除了高息因素有沽貨壓力，商廈後市亦難以看好，因空置情況有惡化趨勢。根據差估署最新《香港物業報告2024》，去年私人寫字樓空置樓面多達2,110萬平方呎，當中甲級商廈去年空置量達1,482萬平方呎，按年再多108萬平方呎，空置率達到16%，按年上升0.9個百分點，創歷史新高。至於商廈租金，經歷連跌數年，至今未停止。據萊坊每月商廈租金數據顯示，中環超甲廈每呎約109元，按年跌11.6%，而整體中環甲廈租金約93.3元，按年跌10.5%（見表）。換言之，空置樓面多而租金續跌，暫未見有利好因素下，基金決定止蝕離場。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論