2024-04-15
星島日報
全面撤辣對樓市的影響立竿見影，一手及二手市場買賣即時大增，激活本地房地產市場，業界開始調整對本港樓市預測，料樓價由跌轉升。
長實集團(1113)與港鐵(066)合作推出黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast，以「撈底價」定價策略引起市場注意。該盤於上周六開售，首批連加推422伙於單日內近乎售罄，為發展商套現接近75億元，相信為一手新例以來單日最高銷售金額的項目。新盤銷情反映市場購買力旺盛，樓市有轉勢止跌回升跡象。
Blue Coast售樓萬人空巷
Blue Coast首批開售呎價約2.1萬元，其後兩度加推每呎售價約2.2萬及2.3萬不等，隨即引領大批客源湧現，合共收約2.8萬票的紀錄，首批即日售出約413伙。是次買家以本地用家及家庭客為主，內地客亦佔近3成，可見「撤辣」後不用付額外稅項，促使部分內地投資者重返本港房地產市場。
據土地註冊處數據顯示，今年3月份全港共錄得5024宗樓宇買賣登記，較2月份3196宗上升57%，創近10個月新高；而月內整體物業登記總值，則錄得374.84億元，按月上漲60%，顯示買賣量價齊升。另反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL），最新報147.08點，連升3周共2.84%，擺脫「撤辣」前143.02點低位，筆者相信樓價經已見底回穩。
此外政府全面「撤辣」後，近期內地客逐步選擇由租轉買，也漸成為入市生力軍，未來樓市不宜看得太悲觀。另戴德梁行香港估價及顧問服務部指出，據該行中小型私人住宅售價指數，樓價在政府撤辣後已觸底回升，3月份更按月升約1.5%。同時根據該行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，各類市場自3月起均轉跌為升。
撤辣釋放市場購買力
筆者認為本地樓市確認止跌回升，然而升勢能否持續，仍須多個基本因素支持，當中供應量屬於關鍵因素。過去兩年樓市變成供過於求，未來3至4年一手潛在供應量達10.9萬伙，相當於每月消化逾2200個單位供應，如何去庫存值得關注。其次是息口走勢。雖然市場預測息口經已見頂，惟本地減息周期何時正式啟動和減速仍具變數，或影響往後部分用家及投資者的入市部署時間。
經濟因素方面，撤辣後釋放大量額外購買力，惟持續性得視乎內地與香港資金和新購買力投入市場的持續性。不過本地地產股走勢往較實質樓市先行，相信近期樓市表現有利重塑估值，不宜過分看淡。
筆者為證監會持牌人士，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新上市申請人擁有財務權益。
寶鉅證券金融集團投資研究部