應用空間數據促進市區更新

香港樓宇老化問題日益嚴重。例如，市建局在油麻地及旺角進行的規劃研究涉及超過3300幢樓宇，當中，65%樓宇樓齡超過50年，47%樓宇狀況欠佳或失修。為促進私人市場參與舊區重建，市建局制訂了新的規劃工具：「地積比率轉移」和「整合街區」。筆者將介紹如何應用空間數據找出具重建潛力的地段，促進市區更新。 利用空間數據挖掘工具，可找出相關地段進行「地積比率轉移」。首先，找出未被充分利用地積比的老舊樓宇作為「輸出地盤」（例子包括有具保育價值建築物或適合改建作公共休憩空間的用地）。之後，利用公交位置、行人網絡數據，找出那些毗鄰鐵路站5分鐘步行距離內，具有高密度發展潛力的樓宇，但剩餘地積比率不高，作為「接收地盤」。綜合「接收」和「輸出」地盤的容許總樓面面積、收購物業成本和重建開支，便能計算出整個項目的收益。此舉預料能促使發展商將低價值地段未用盡的地積比，轉移至高價值地段，而「輸出地盤」亦可用作社區設施。 尋具發展潛力的「整合街區」 相關部門和發展商亦可利用道路網絡數據找出非主要道路，再剔除鄰近停車場的路段，並透過空間自主學習工具，把剩餘的道路跟不同老舊小街區合併，找出最具發展潛力的「整合街區」。當中的封閉道路可用作休憩空間，其地積比率亦會納入整合街區的發展。 此外，相關部門和發展商更可利用三維地圖、天文台計算的風速和風向，以及環保署量度的空氣質量等數據，配合不同樓宇布局，自主進行微型天氣分析，找出最具可持續性的樓宇布局。 筆者期待市建局和不同政府部門透過空間數據共享平台開放更多空間數據，結合人工智能（AI）在地理空間（GEO-AI）的應用，讓私人市場更快捷及精準地找出具重建潛力的地段，促進市區更新。 香港測量師學會撰稿人︰香港測量師學會土地測量組理事林少華測量師 林少華