2024-04-12
經濟日報
現在的樓市是最理想的，有人看淡，才有人減價；有人看好，自然有人買樓。買了樓亦有理想的租金收入，在過去一年屯門區的租盤量減少了44%，這是強烈的租金上升信息，很多人暫不買樓是想避風險，卻原來另一方面正迎接着「不買樓的風險」。
租金上升，就算樓價下跌都會不乏買家入市，當然，不買樓的人士仍然可以享受比以前高的定期存款息口，其實香港現在的環境是不錯，不堪的只是人心和悲觀情懷而已，踐踏樓市的亦只是人心。
筆者常強調年前香港樓價下跌並不是因為泡沫爆破，實行十多年樓市辣招的香港，不可能有太多板塊有泡沫，所以近幾年的市場，甚至早十年的市場，我們都不可以用過去的牛熊市去評估，因為香港樓市不是泡沫經濟，可以用筆者的「龍市理論」去評估嗎？筆者相信有關理論到現在還有參考價值的，「龍市」的結構可以說是沒有大改變，香港比5年前有更多的錢（M3仍然是創新高，邁向17萬億水平，甚至比5年前增加了21%）、有更少的按揭借貸、自住供滿樓的人仍然是不斷增加及更多的財富效應，至於住宅供應是否多了很多？
靜市過後 市場關注供應問題
其實在乎市場的成交量，如果好像2月份，一手樓成交只得300多宗，那麽供應就是海量，但相反像3月份，一手樓成交有4,000多宗，如果長期成交量圍繞於2,000至4,000多宗徘徊，筆者相信香港已經算是開始面對供應不足了，一如過去每一次樓市回復景氣一樣，悲觀情緒令到發展商會看定市場才開始投地或者動工興建，所以每次靜市之後必然會引起供應不足的論點，這點變化值得大家留意。
有些人誤會筆者的「龍市樓論」只是指樓價上升，其實「龍市」是有一期升的階段和二期調整的階段，過去幾年的而且確遇上了非常扭曲的市場，人為因素製造了一個冗長的「龍市二期」，但並沒有改變「龍市二期」的被政治和人為影響的特性，既然政治及人為悲情不斷干擾市場，那冗長的調整期就在沒有泡沫之下也製造了較長的鞏固期，之後的階段是甚麼？
筆者認為是一個較長期的升市，「沒有泡沫的長期人為調整期將帶來冗長的上升時段」，就是龍市理論基礎之下可以給予我們的參考，這只是個人做的理論的技術分析，大家可以不信的，但筆者認為應該要和各位分享，我不會忌憚唱好就會被人鞭撻的網上氛圍的。
香港的確要面對轉型、甚至人口上騰籠換鳥的改朝換代，但並沒有失去金融中心和國際大都會的功能，樓市因為經濟結構亦絕對不是泡沫爆破，因此並不需要冗長的復甦階段。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點