2024-04-12
明報
【明報專訊】馬來西亞去年樓價按年升逾3%，大馬線上地產中介平台PropertyGuru指出，偏高樓價及利率，正削弱當地置業需求，預期短期內轉買為租的趨勢將持續，而租金高企，發展商及業主不願降價，加上政府政策支持樓市，料今年樓價可保持平穩。
2022年大馬經濟受惠於疫後重啟，按年大增8.7%，促使樓市復蘇步伐加快，去年當地經濟隨外圍放緩至按年增長3.7%，但樓價增幅卻與2022年相若。根據馬來西亞國家房產資訊中心（National Property Information Centre）數據，2023年馬來西亞樓價指數（MHPI）按年升3.2%至216.5點，平均樓價由2022年的45.26萬令吉，進一步升至去年的46.71萬令吉，期內住宅的總成交量亦見上升，去年全年住宅成交達25.06萬宗，按年升3%。
至於各類住宅價格，期內以排屋價格升幅最大，按年升3.7%，排屋平均樓價由2022年約43.19萬令吉，升至去年的44.77萬令吉；緊隨其後的為公寓樓價，按年升3.6%，去年公寓的平均樓價為36.88萬令吉，2022年則為35.58萬令吉；半獨立屋樓價按年升2.3%，去年平均樓價由2022年的68.83萬令吉，升至70.36萬令吉；獨立屋樓價按年升1.4%，平均樓價由2022年的62.83萬令吉，升至去年的63.72萬令吉。
憧憬政策挺樓市 業主審慎樂觀
PropertyGuru報告指出，儘管面對經濟增長放緩，按揭利率上升，馬來西亞樓價依然具韌力，主要基於發展商及業主對當地樓市前景仍持審慎樂觀的態度，憧憬未來樓市可受惠於政府推出支持經濟及房地產市場的措施，即使需求減少，也不願降價出售所持有的物業，這也反映於該平台的數據上，去年第四季當地住宅的出售叫價按季升1.8%，而去年第四季該平台的置業需求指數按季跌7.4%，反映樓價高企下轉買為租的趨勢。去年大馬的租務需求顯著增加，當地租金自2021年第四季展開升勢，至去年第四季已累升24%，此後持續於高位徘徊，租金高企對樓價亦有一定支持。
馬來西亞央行自去年5月再加息25點子後，至今雖未有進一步加息，但目前息率已由2022年3月的1.75厘，調升至3水平，加息已影響潛在買家的負擔能力，除考慮轉買為租外，也有部分準買家選擇降低置業要求。PropertyGuru表示，該平台去年下半年進行的消費者信心調查顯示，49%受訪者願意放棄提供健身設施的樓盤，46%受訪者則傾向放棄兒童遊樂設施，以尋求更便宜的樓盤，而去年大馬經濟增長隨外圍放緩，也導致部分潛在買家推遲置業計劃。
放寬第二家園申請條件 吸海外客
至於今年樓市前景，PropertyGuru預期置業需求下降僅屬短暫現象，估計此趨勢只會在短期內持續，隨着大馬政府今年逐步推出支持房地產市場政策，如透過增加房屋信貸擔保計劃（SJKP）的擔保金額，為更多置業人士提供支援，並有意加快當地鐵路發展，交通將改善，地區的樓價有望因而上升。此外，大馬政府近月更對中國、印度及土耳其等多國旅客實施30天免簽證入境措施，支持旅遊業發展，目前旅遊業為馬來西亞第三大經濟支柱，僅次於電子業和石油天然氣產業，國內從事與旅遊相關事業的人口逾350萬人，佔該國總人口23%以上，市場人士憧憬當地旅遊業可持續疫後復蘇的勢頭，支持經濟向好，將提升置業人士的入市信心。
最近，馬來西亞政府放寬了第二家園的申請條件，加上美元偏強，相對偏弱的馬來西亞令吉，也有望吸引更多海外買家投資大馬樓市。然而，PropertyGuru認為，馬來西亞今年開始對海外買家徵收4%印花稅，或會削弱令吉偏軟及放寬第二家園申請門檻帶來的正面影響，因此預期內需仍是今年大馬樓市的主要驅動力，除非國內經濟狀况惡化，否則預計今年大馬樓價將保持穩定。
明報記者 劉敬華