2024-04-11
經濟日報
新一批白居二出籠，市場預期會推動居屋交投，資助房屋重鎮天水圍和屯門率先有反應。據悉，天水圍4月首星期錄得約20宗居屋成交，較3月同期急增1倍，當中不乏白居二買家進場。
前線代理坦言，近日居屋交投有所增加，尚有兩個關鍵因由，其中一個是政府嚴打濫用公屋，房委會新一輪物業及居住情況申報亦於4月1日開始，公屋住戶填寫申報表格時要小心謹慎；部分公屋客選擇交回公屋，故積極於居二市場尋覓合心水單位；另一個是居屋優化政策，按揭保證期最長延至50年，釋放一批高齡居屋放盤，從而帶動居屋交投。
據了解，居二市場買家大致分3類，第一是綠表客，本身居於公屋，資產已超越房委會釐定的水平，購入單位後交還居住的公屋單位；第二是白居二買家，最新一批為剛於3月底出籠；第三是公務員買家。以市場比例來說，公務員買家最少。
交還公屋綠表客 首選3房戶
由於綠表客要交還公屋，而這批綠表客家庭成員均已長大，在能力範圍下，會首選3房，呎數有幾大買幾大，從而改善家人居住的環境；而白居二買家通常屬年輕一族，據數據指超過80%的白居二買家是40歲或以下，家庭組合以2夫婦、2大1細，或2大2小的小家庭為主，在經濟角度這批白居二優先選擇2房細單位。
至於按揭成數，綠表客更有優勢，最高可按95%，即樓價400萬元單位，首期20萬元可做業主，而白居二買家最盡借90%，以樓價400萬元計，首期要40萬元。
棄居二重投私樓 轉售更自由
但自從2月28日撤辣後，買樓成本減少，以及取消銀行壓力測試，白居二買家的心態添變數，因為白居二買家買居屋，或放棄白居二身份買私樓，最高都是供90%，若樓價同是400萬元，同是首期40萬元，故白居二買家不一定要居屋，可轉軚重返私樓市場。買私樓日後轉售自由度大，買居二市場單位若要在自由市場出售又要先行補地價，有一定約束力。加上現時樓價約400萬、500萬元的上車盤的選擇亦充裕，故居二市場細單位的承接力，勢要面臨較大考驗。有見及此，近月居屋交投仍是以綠表客為主。
據香港置業研究部綜合土地註冊處資料顯示，二手居屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）3月錄349宗註冊，較2月的302宗增加約15.6%。
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，3月註冊個案一般主要反映2月市況。2月尾政府公布撤辣等有利樓市措施，加上3月新一批「白居二」合資格申請者獲發批准信及確認書，相信二手居屋交投將會加快，因此預料4月註冊量將繼續向上。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論