2024-04-09
經濟日報
當樓市下跌的時候，置業階梯收窄，夾心的港人首置盤、「樂建居」都會面對不同程度的影響，其中在今年7月截標的首幅柴灣樂建居地皮會率先反映。
早前唐榮已經提及，「置業階梯的不同層次，往往是私樓樓價跟市民負擔能力差異愈大，中間就愈需要有不同種類的資助房屋去協助夾心階層置業，反過來當私樓樓價下跌，以樓價按照不同程度『打折』出售的各類型資助房屋差距有機會收窄，不同置業階梯有機會變得重疊，生存空間減少。」
至於早前提及的是港人首置盤，因為它的定位相對較高，僅次於私樓，當上層的私樓樓價下跌，下層的首置盤率先受壓，而再接着受影響相信是居屋及樂建居的一層，特別是屬於私人參建的樂建居，政府期望引入私人發展商後，質素及建屋速度都會有所提升。
根據房屋局去年中公布的樂建居先導計劃，會先推出3幅樂建居地皮，總數約2,300伙，其中選址柴灣祥民道的首幅地皮在3月28日開始招標，並且在7月19日截標，招標期長達4個月。
近期撤辣後，一二手交投加快，樓市氣氛好轉，房屋局趁現時推出地皮，唐榮估計有一部分考慮到時機問題。特別是首幅樂建居用地「原本」並不應該是柴灣祥民道地皮，按照當初公布，另一幅東涌第122區的樂建居地皮將在2023年年底推出，屬於首幅樂建居用地，接着才是今季推出的祥民道用地。
不過，去年11月地政總署推出的東涌第106B區、港鐵 （00066） 的東涌東站第1期，短短一個月內流標，相信多少有點嚇怕房屋局不敢同期推出樂建居用地。房屋局方面就指，就樂建居東涌用地的招標安排，會繼續留意市場發展並適時公布。
市區地試水溫 政府做法明智
值得留意的是，按照政府機制，樂建居是以市價六五折定價，當中的樓價折讓就會反映在發展商的入標出價上。參考性質、質素比較接近的房協資助出售房屋觀塘安達臣道「朗然」，市價62折，平均呎價約8,200至9,800元。今年初房協曾經透露，項目將會成為歷來首虧損的資助出售項目。翻查資料，項目在2022年年中以每呎樓面3,018元補地價。
因此可以預計，除非樓價大升，否則以現時樓價水平，安達臣道、東涌等一類新區推出樂建居地皮的地價難以理想，政府選擇以柴灣這類市區地「打頭陣」試水溫屬於明智做法。綜合市場測量師現時就地皮估值約8.5億至13.5億元，每呎樓面地價約1,900至3,000元。
至於整體置業階梯會否有所調整，近日立法會議員林筱魯動議議案，期間不同議員提出建議包括增加私樓比例、增加居屋比例等等，而房屋局局長何永賢的回應則是：「鑑於階梯一環扣一環，任何的變動亦會牽一髮動全身，所以我們必須小心籌謀。」簡單來說：一動不如一靜。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論