2024-04-08
星島日報
中央領導人在不同年頭都講過，香港有需要徹底解決住房問題，告別劏房，讓民眾的房子住得寬敞一點。然而，過去一段時間受制於整體土地及房屋供應不足，私樓樓價與租金高企，公屋輪候時間越來越長，導致劏房數目有增無減。估計現時有約22萬人居於約11萬個劏房單位，人均居住面積只有幾平方米，呎租卻隨時比山頂豪宅更貴，同時存在種種安全與衛生問題。正如一些海內外評論指出，香港作為一個相對富裕的社會，有關情況實在令人感到羞愧。
隨着政府近年提速提量覓地建屋，十年長策建屋目標有望超額完成，政府在去年《施政報告》宣布成立「解決劏房問題」工作組，為逐步取締劣質劏房制訂可行方案。筆者日前向工作組表達了幾點看法，現與讀者們分享。
首先我們必須承認，劏房（包括不同類型或叫法的分間單位，例如板間房、分租套房或太空倉等）在許多外國大城市和不同年代的香港，都一直存在及有其合理需求和功能。政府需要規管和取締的，是條件太差，未能達到社會認同的標準，甚或根本不適宜居住的劣質劏房，而不是一刀切要所有類型的劏房都在香港絕跡。
一半合資格或正輪候公屋
此外，現時居於劏房的市民，估計約有一半是合資格或正在輪候公屋，但因輪候時間過長而又無力支付一般私樓單位的高昂租金，才被逼暫時租住劏房。換言之，有另一半約11萬劏房居民，是根本不合資格或因種種理由而不能或者不想「上樓」。例如本身在新界以至內地擁有物業，為了方便上班上學而租住市區劏房、因曾經享受公共房屋福利（例如曾入住公屋但因違規行為被踢走，曾購買居屋但賣掉後又回復清貧）而變得不合資格、本身並非香港永久居民（例如免遣返聲稱者），以至因特殊的個人或家庭理由（例如與家人不和）等而要居於劏房。
故此，取締劣質劏房後的安置及善後安排必須多元化和人性化，包括協助一些不合資格上樓的人士，尋找合適的和符合要求的居住地方。而基於公平原則和避免變相提高了即將被取締的劣質劏房的吸引力，不應容許受影響的租戶「打尖」上樓，或放寬其入住公屋或購買資助房屋的資格。
至於劣質劏房的定義，亦即社會認為可供市民居住的劏房的法定最低限度標準，筆者認為最首要是樓宇結構與消防安全考慮。當中包括劏房單位是違章僭建而成，在非住宅地段違法改建或加建的工廈劏房及鐵皮屋劏房，以及一些本來已日久失修及存在消防隱患，在違規劏成多個單位後，風險進一步提高的舊樓。
其次是環境衛生問題，包括廚廁共用對住客健康造成的影響，因亂駁渠管而對樓下單位、以至整幢大廈構成的滲水和病毒傳播風險。至於面積問題，筆者認同為每個劏房單位訂定最低面積要求是較務實的做法，規定入住人數則涉及複雜執法問題，難以有效實施。此外還有單位的採光及通風等要求。
上述標準有助社會區分何謂劣質和合規格（仍談不上是優質）的劏房，當局可按此制訂登記制度，經過例如專業測量師的認證後，讓合規格的劏房進行登記，以便租客識別和社會人士監察。對於不符合法定最低標準的劏房，在某個寬限日期後便必須停止經營，否則即屬違法。當然有關業主也可趕於限期前，將劣質劏房改建為合規格劏房，但對於僭建劏房、工廈劏房，則不可能通過改建而非法變合法，必須予以取締。
善後安排必須多元化
罰則方面，由於經營劏房業務可帶來可觀利潤，筆者認同必須將經營違法劏房的行為刑事化，包括不能太輕的監禁罰則，以及與其經營違法劏房所取得的累計租金收入掛鈎的罰款金額，這樣才能產生足夠阻嚇力。
由於劣質劏房數量眾多，政府的執法人手和資源有限，再加上增加出租公屋及合規格劏房供應需時，當局的大規模巡查、執法及取締行動，可參考過往的取締違規招牌及僭建物般分階段進行，按密集程度和風險分區、以至分開逐條街、逐幢樓地處理，避免要一下子安置數以千計的受影響租戶。
無論如何，政府都必須繼續加緊覓地建屋，包括出租公屋、資助出售房屋和提供足夠的私樓用地，從而縮短公屋輪候時間和防範私樓租金失控飆升，這樣政府才有足夠的「底氣」去逐步取締劣質劏房，避免有大量受影響的居民流離失所或被逼繳交更昂貴的租金。
謝偉銓立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員