1776萬平方呎甲廈搶租客

上周公布的《香港物業報告2024》初步統計數字，終於披露了商廈供應的最新數字，截至2023年底，所有級別商廈空置樓面高達2,110萬平方呎，空置率14.9%。純計算甲級商廈，空置樓面1,482萬平方呎，空置率更衝高至16%，而新落成樓面在今明兩年仍處高位（見表）。 值得留意的是，商廈落成量其實較政府預測延後，2023年初，同樣是差餉物業估價署數據，預測2023年整體商廈落成量是287萬平方呎、2024年落成量是114萬平方呎。至於甲級商廈，預測2023年落成量是270萬平方呎，2024年落成量是87萬平方呎。 不過，根據最新初步報告顯示，2023年私人寫字樓的落成量顯著下跌至171萬平呎，較原預測減少高達40%，相差116萬平方呎。至於甲級寫字樓的實際落成量為157萬平方呎，較原預測減少113萬方呎，減幅達42%，其中大部分來自深水埗、長沙灣等區域。不論是氣候、勞工、又或調整發展進度等等因素，商廈的實際落成量的確低於預測，這種延後，亦引發2024年及2025年的預測落成量維持高企。 根據今年報告，2024年的預測落成量為168萬平方呎，與上年的落成量相若，不過，由於落成延後，去年預測2024年落成量只有114萬平方呎，代表2023年有不少樓面順延至今年落成。到2025年，預測落成量進一步下跌，但仍然有146萬平方呎落成。 報告又提到，商廈的整體使用量為44萬平方呎。當中甲級商廈使用量為正數48萬平方呎，而乙級和丙級商廈使用量則各錄得負數2萬平方呎。年底整體空置率上升至14.9%，相當於2,110萬平方呎。甲級、乙級和丙級商廈的空置率分別為16.0%、14.9%和9.0%。所有分區的商廈空置率均錄得雙位數字，介乎10.0%至17.3%不等。 在2024和2025年，中西區將成為新落成甲級商廈的主要供應地區，落成量分別佔預計總供應量157萬平方呎和137萬平方呎的43%和40%。2024和2025年乙級寫字樓的落成量將均為9.7萬平方呎，而這兩年丙級寫字樓將僅有少量落成量。 需求弱 甲廈空置率增至16% 雖然本地經濟有明顯增長，但目前利率相對偏高和地緣政治緊張局勢加劇，導致2023年寫字樓市場需求疲弱、氣氛偏軟。需求有多疲弱？集中看看甲級商廈，2019年甲級商廈空置樓面只有775萬平方呎，空置率9%，然後空置樓面逐年增加，疫情三年持續上升，2022年出現落成量高峰，多達322萬平方呎甲廈落成，更多甲廈樓面未能被市場吸納消化，2023年甲廈空置樓面堆叠至1,482萬平方呎，空置率花四年升至16%，再加上今明兩年落成、正進行預租等工作的294萬平方呎甲廈樓面，市場共有1,776萬平方呎最值租、最高級的甲廈樓面競逐租客。如果要面積對比，中環甲廈The Henderson總樓面面積近47萬平方呎、啟德Airside甲廈就有120萬平方呎。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論