樓市重要提醒

撤辣後近期樓市氣氛明顯好轉，新盤大手客掃貨、二手業主賠訂重售、周末10大屋苑成交重上3年高位、地產代理擴充搶人才，種種旺市現象重現。不過，唐榮還是提醒大家提防息口、租金走勢、經濟增長可能出現反噬。 減息預期：加息是過去兩年樓市轉勢下跌主要因素，隨着美國聯儲局確認加息周期結束，不過，市場減息的預期一直轉變，去年底聯儲局開始暫停減息，市場預期最快今年1月減息，但隨着時間過去，預計減息周期開始的時候一直延遲，由早前預測3月、5月，到現在延遲至6月開始減息。 更加關鍵的是香港減息步伐，由於過去兩年香港銀行無同步跟隨美國加息，對於進入減息周期時候會否同樣出現延遲引起關注。 港減息步伐 會否延遲惹關注 當中過去住宅高成數按揭透過按揭保險借出，但隨着金管局將3,000萬元以下住宅按揭成數放寬由6成至7成，雖然銀行可以借貸款金額上升，但按揭保險覆蓋的貸款部分減少，銀行在跌市時候面對壞帳風險增加，會否仍然那麼積極搶按揭業務，還是審批估值上更加保守，值得市場關注。 租金走勢：過去兩年樓價跌、成交量減，樓市唯一有亮點在於住宅租賃市場。根據差估署數據，去年全年租金升6%，屬於2017年後、近6年最大升幅。租金上升背後固然有內地專才進入市場，帶動市場總體需求，但有兩個因素不能忽視，一是過去兩年是「租平過供」，亦有不少人觀望樓價下跌決定「轉買為租」，增加了市場租賃需求。 同時，去年一手住宅落成量只有1.39萬伙，按年減少逾7,300伙，亦遠少於政府預測，加上不少屬於已落成未售出的現樓餘貨單位，以往新盤入伙出現的放租盤大增、劈租潮並無在去年出現。 反觀，今年1月的私樓落成量達3,593伙，創2022年1月後單月新高，去年未落成新盤延至今年入伙，預測落成量達到2.23萬伙。根據附表過去幾年落成量走勢是一年高一年低，去年出現低潮後，今年很大機會迎來高峰。當入伙盤大增，租賃市場能否持續那麼「硬淨」？今年1月出現租金按月下跌0.3%，在季節性因素還是持續？若果租金下跌，租金回報收窄，投資者的取態會不會改變？ 經濟增長：過去是疫後復常一年，香港GDP增長3.2%，預算案預測今年增長2.5%至3.5%。去年雖然樓市、股市下跌，但相對來講，失業率維持2.9%全民就業水平，「有工開」一般而言對於樓市需求有一定幫助，今年經濟增長會是較高3.5%、還是較低的2.5%？應該對樓市有影響。 受到新股集資（IPO）市場疲弱拖累，早前市場就曾傳出大型會計師行需要裁員、放無薪假，同樣情況在其他專業服務例如律師行業相信亦都面對，這些高薪一族向來是樓市潛在購買力，若行業持續收縮，對樓市亦會有所不利。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論