港樓市中長期前景 還看內地經濟

財政司司長陳茂波在2月28日公布的財政預算案中，宣布全面撤銷樓市「辣招」（各種住宅物業需求管理措施）。已經實施超過13年的樓市「辣招」，如額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅等，自即日起全面撤銷。 除此之外，為了支持樓市，金管局還暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求；放寬價值3,000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限至7成；價值3,500萬元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至6成；非住宅物業包括寫字樓、商舖及工廈等的按揭成數，上限由6成提升至7成。 也就是說，預算案不光取消了舊的置業限制，金管局還加大了金融支持樓市的力度，這套組合拳打出來，對於短期活躍市場氣氛、提振樓市需求有比較明顯的作用。 據銷售中介資料，「撤辣」後的日均二手成交宗數已經創近3年新高，一手新樓的成交宗數是「撤辣」前的數倍，市場已經較為活躍。不過，由於市場參與者對後市看法分歧，部分認為市場已經見底，部分則認為「撤辣」後是較好的逃生時機。因此，多空博弈下樓市價格尚未有顯著回升。 撤辣助交投 經濟結構問題未解 疫情後恢復全面通關以來，香港的復甦形勢未如預期，現行經濟的各個支柱行業都遇到了一些新問題，使得過去香港習慣的「衝擊過去很快復甦」老經驗不再適用。經濟復甦乏力、市民財富縮水又拖累了樓市，令到過去長期供應不足、需求旺盛的樓市開始出現供應過剩的少見景象。 客觀來看，香港由於內外環境的變化，所遇到的經濟困難很大程度已經從過去的周期性轉變為結構性，不是靠坐等就可以自然恢復的。 香港金融業的結構性困難，就是在美西方愈來愈敵視中國發展的情況下，由於地緣政治的原因，遇到了一些人為製造的困難，例如美國出台各種限制香港和內地的政策、法律，限制對內地和香港的投資，鼓動資金離開內地和香港，帶頭抹黑香港和內地的發展等，為香港的金融業製造了不少的困難，因為截至目前香港金融市場還是一個美西方資金主導的市場，美西方資金有意打壓下，確實給香港金融業製造了很大的困難，單靠香港不易克服。 貿易物流業的結構性困難，主要是香港在與內地融合方面的速度不夠快，未能抓住內地以「新三樣」（電動汽車、鋰電池、光伏電池）為代表產業高速發展的機會，分享這波高技術產品出口急速增長帶來的紅利，在貿易結構上已經有些落後。 旅遊零售業的結構性困難，主要來自內地遊客旅遊模式的轉變，從過去以購物為主的「購物遊」，轉為以文化特色為主的「深度遊」，遊客消費能力下降；與此同時，內地服務業快速進步、性價比提高，又增加了對港人的吸引力，造成了疫情後持久不息的港人北上消費熱潮，影響了香港本身的消費力。 經濟的支柱行業遇到了困難，港股市值從2021年最高接近60萬億元，跌至最低不足30萬億元，財富蒸發了數十萬億元，在經濟疲軟和財富蒸發的共同作用下，以表達財富而不是創造財富為主的香港樓市，自然也難有起色，即使名義上的所謂「剛需」，在面對經濟不好、就業前景不穩定的情況下，也多數採取觀望態度。 所以，香港樓市的不景氣，表面上當然與美元利率高企有不小的關係，但本質上還是由於自身遇到了一些結構性的經濟困難，而經濟上的困難，恐怕要比美元息率對樓市的影響更大。 「撤辣」可以大幅減輕入市者的買樓成本，肯定對需要買樓的人有好處，近期的樓市成交大幅回升也證明了這一點，但是，「撤辣」是否可以支持香港樓市長期平穩發展，答案卻不那麼肯定。 盤點未來對香港樓市利好的因素，主要的有：1.美國下半年減息的機會較大，由於香港實行聯繫滙率制度，香港供樓的按揭利息未來展望也趨勢向下，對於減低供樓成本、鼓勵置業有利；2.香港近年積極推動引入人才計劃，又開放了投資移民，雖然投資移民計劃不可用於買樓，但香港財富和人口的增加都對樓市有利。不過投資移民計劃規定投資金額為3,000萬元以上，在目前的經濟環境下，可能有些偏高，有可能影響投資移民計劃的實施效果。 內房未脫困 恐拖累GDP達標 以上因素主要是外部因素，雖然對香港有利，但未必可以決定香港樓市走向，香港樓市真正的決定性因素長期還是要看香港經濟，而由於香港經濟與內地的聯繫愈來愈緊密，所以一定程度也可以說，內地經濟的表現對香港樓市有巨大影響。 目前看內地經濟還有些不確定性，剛結束不久的兩會為今年的內地經濟發展確定了基本框架，設定了5%左右的經濟增速，財政投入也溫和擴張，總體的感覺較為正面。不過，目前尚未走出困境的房地產，以及在通縮邊緣晃動的經濟環境，卻為經濟能否達成預定目標留下隱憂。 內需不振 刺激效果仍欠理想 內地房地產方面，雖然推出的支持政策相當多，但實際效果難言理想，今年1、2月內地房地產的銷售額普遍大幅下降，迄今尚未見到好轉的迹象。而由於房地產產業鏈長、影響廣泛的特點，如果房地產不能盡快觸底和好轉，可能仍會拖累經濟；類通縮的經濟環境在內地已經持續了相當長的一段時間，根本原因還是近幾年中央反覆強調的「內需不振」，不過這個問題同樣不是那麼容易解決。截至目前為止，政府對房地產的一系列刺激需求政策，市場主體的反應都不是很熱烈，說明在負財富效應和經濟展望不明朗的情況下刺激需求，並非容易的事情。 簡單來說，決定香港樓市長期走勢的主要因素，可能是內地經濟，而內地經濟尚有一些不明朗因素。不過，考慮到政府仍在不斷推出各種支持經濟政策，兩會確定的國內生產總值（GDP）5%左右增長目標，還是有較大可能達到，對香港樓市帶來正面支持。因此，香港樓市的中長期前景可能謹慎樂觀。 撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁、香港金融管理學院客座教授、香港四川社團總會副會長 欄名 : 評論