樓市「陽春」 非曇花一現

日前美國聯儲局再度公布最新議息結果，一如市場預期繼續維持息率不變，已是連續第5次未有加息。值得一提的是，根據聯儲局公布的點陣圖資料，今年內會減息0.75厘的機會頗高；至於今次香港大型銀行同樣維持最優惠利率不變，隨着美國息率見頂，下半年減息周期開啟已是百分百將發生的事實，相信有助進一步惠及樓市交投氣氛，帶動住宅物業交投續向上。 自從樓市全面撤辣後，大量購買力「歸位」，無論投資者、收租客或是實際用家，有見樓市氣氛愈來愈好，紛紛加快入市步伐。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，3月首20日一手成交量已錄約2,800宗，較2月全月268宗大幅高出超過9倍，預期本月一手成交量有望錄4,500宗，屆時將創自1998年11月後的單月新高。 此外，撤辣後二手住宅交投同樣顯著增加，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑每周成交量於撤辣後已連續3周錄得逾百宗水平，平均每周約125宗，較去年全年平均約54宗亦高出約1.3倍，反映樓市交投的強勢畢呈。 政府全撤辣 助購買力釋放 對於有人擔心，現時筆者觀乎最近市場言論，發現有市場聲音表示，認為今次樓市的「陽春」旺市僅屬曇花一現，很難長期維持，個人對此表示懷疑。根據近5年樓市表現去看，「旺市」一般可維持3至6個月，期內最長旺市為2021年上半年的6個月，而最短則為2023年首季的3個月。 然而，今次政府全撤辣，有助令積壓多年的樓市購買力持續釋放，配合未來美國減息帶動本港息率跟隨回落，相信屆時將進一步增加「租轉買」上車客、「換樓」業主以及「長線收租」投資者的入市意慾，令旺市得以維持更長時間。 除了上述買家外，樓市全撤辣令內地客入市意慾同樣急增，最近亦不乏大手掃貨的個案，相信主要由於撤辣後買樓支出急降所致，預期未來內地人入市佔比將愈來愈高，成為「後辣招時代」的樓市新力軍。 根據美聯中國提供的數據，香港樓市全撤辣後，該行深圳的客戶對香港物業的諮詢量以及睇樓量升幅，雙雙數以10倍計，亦反映內地客戶對本港物業的鍾愛程度。 另一方面，據美聯物業統計資料顯示，按買家姓名作分析，2023年第四季內地買家（以買家姓名的英文拼音辨別）佔個人買家於香港樓市的住宅註冊量比率錄約17.1%，較去年第三季約12.8%增加4.3個百分點，並創紀錄新高。相信「全撤辣」後該比率有望進一步升至25%水平。 根據政府公布資料，政府各項不同人才計劃去年吸引約12萬人來港，若將2017至22年間約30萬內地專才來港同樣計算在內，這批潛在購買力相當驚人，勢將成為未來刺激樓市復甦的主力。 撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁 欄名 : 大行觀點