2024-03-25
星島日報
政府在最新財案回應市場聲音為樓市落實撤辣，為不同需求的潛在買家降低入市門檻，有利於樓市鬆綁復常，有助樓市流轉量恢復健康水平。
放寬後買樓印花稅全面撤辣，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），置業人士一律只需繳交基本從價印花稅（AVD），稅率為物業成交價之100元至最高4.25%不等，除了本地首置人士、工商舖及車位買家，鬆綁後亦包括買多層樓人士、先買後賣換樓人士、內地及海外人士、公司名義買家亦一律可享相同物業買賣印花稅率。
入市門檻降低
除了自用物業按揭成數進一步提高，3000萬或以下樓價的按揭成數上限提高至7成之外，非自用物業的按揭成數亦由5成提高至6成，買多層樓收租人士的入市門檻即時降低，包括減低置業印花稅及按揭首期。而年內息率有機會逐步回落，加上近月定存息開始下跌但租金回報率上升，相信可吸引一些潛在買家有意趁低吸納收租物業。
若買家現時未有按揭在身，準備買一個連租約物業作收租之用，由於物業屬於非自用性質，現時可造按揭成數由5成提升至高達6成，至於按揭供款審批方面，由於壓力測試已暫停實施，他毋須再進行供款壓力測試，但需符合既有的供款佔入息比率 （DSR）要求，對於非自用物業，DSR上限維持40%，不同於自用物業的DSR上限50%。然而，若買家現時已有按揭在身，例如買家已持有自住物業並正在供樓，準備買多層價值600萬的單位作收租之用，首先，他所需要支付的置業印花稅已由放寬前之樓價7.5%降低至2.25%，印花稅開支由45萬減至13.5萬，節省31.5萬；至於按揭成數，雖然上述指非自用物業按揭成數高達6成，但由於已有按揭在身人士再申請按揭便屬於二套房按揭，在既有準則下，按揭成數需下調不少於1成，故此買家的可造按揭成數高達5成。
夫婦避同時持兩物業按揭
雖然供款佔入息比率上限同樣是40%，但要留意一點，DSR的計法是每月總債務供款佔入息的比率，買家已有自住單位的按揭在身，連同新購收租物業的按揭，即共有兩套物業按揭，每月總債務供款需將兩個物業的供樓金額納入計算，如有其他月供債務亦需一併計算，而每月總供款的金額不可多於入息的40%，入息要求是頗高的。按上述例子以5成按揭額300萬計（30年還款期），單計一個按揭供款的最低入息要求現約為36349元，若按準則一併計及買家的自用及出租物業兩個按揭供款，假設自用物業供樓金額為20000元，最低入息要求立時跳升至86345元。
如兩夫婦計劃持有一個物業自住、一個物業出租，各自負責一個按揭物業，避免同時有兩個按揭在身，但兩夫婦各自需符合該物業的入息要求。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理