2024-03-22
明報
【明報社評】鑽石山綠置居啟鑽苑上月中開始入伙以來，負面消息甚多，除了錄得過百宗「撻訂」個案，也有業主投訴外牆污水渠漏水，不滿施工質素。綠置居的本意，是讓公屋戶有比居屋更便宜的置業選擇。啟鑽苑「撻訂」宗數異於尋常，主要受市况及納米單位偏多所影響，不代表綠置居沒有需求，即將推售的長沙灣麗玥苑，由於位置好單位大， 預料將相當搶手。直接出售公屋，存在不少技術問題，以綠置居補充置業階梯，短中期仍是較為可取的做法，關鍵是單位要價錢公道夠質素。啟鑽苑瑕疪個案有偏多之嫌，需要進一步跟進了解，當局有責任做好驗收工作，確保綠置居項目質素。
納米單位太多
啟鑽「撻訂」有因
啟鑽苑位處鑽石山站上蓋地段，交通便利，2021年推出時，正值樓市高峰期，吸引不少合資格市民申請，甚至被喻為綠置居「屋王」，然而自從上月開始入伙以來，卻不斷傳出買家「撻訂」的消息。以往居屋和綠置居一般只有十多宗「撻訂」個案，相比之下，啟鑽苑「撻訂」個案至今超過120宗，佔售出單位近6%，情况罕見。過去1年本港樓市疲弱，樓價拾級而下，新一期居屋今年初開始「揀樓」，申請人「甩底」或最終沒有落訂的情况，顯然多於過往。啟鑽苑「撻訂」頻頻，當然跟整體市况有關，惟亦有其自身問題。
資料顯示，啟鑽苑撻訂單位，逾七成為介乎100平方呎至 200多平方呎的細單位，部分更可歸類為納米樓，市旺時尚有較多人願意問津，然而今時不同往日，買家當然也有更多考慮。綠置居買家需要支付不少於樓價半成的訂金，啟鑽苑細單位首期涉款不多，就算業主撻訂，成本不過是數萬元。二手居屋樓價過去兩年累跌約兩成，不排除部分準買家認為，現時市場上有更多好選擇，毋須買「公屋級數」的納米樓；另外，前年《施政報告》宣布，日後建成的資助出售房屋，實用面積不能小於26平方米（約280平方呎），放棄了今次機會，雖然訂金被沒收，但未來可以申請購買更大的綠置居或居屋單位，說不定更「着數」。
政府2016年推出綠置居，目的是在公屋與居屋之間，增設一層置業階梯，讓有一定能力的公屋住戶，可以購買跟公屋類似而較新建的單位，從而加快公屋流轉。當然，有人會嫌綠置居格局跟公屋大同小異，但對於抱有置業夢的公屋戶而言，綠置居始終是一個便宜選擇，只要質素好、位置佳，一定有人願意購買。近年部分綠置居滯銷，一大原因是納米單位太多。隨着政府為資助出售房屋面積設定下限，房委會亦同意調整大小單位組合比例，盡量增加大面積單位，以滿足置業者「住好些」的期望。房委會推售新一期綠置居約2500個單位，絕大部分來自長沙灣麗玥苑，實用面積最小280平方呎，更有77伙646平方呎大單位，設有兩廁的格局，莫說綠置居，連居屋也少見，外界普遍相信將相當搶手。
業主投訴施工質素
瑕疵問題有待跟進
市民斥資置業，當然希望收樓時看到單位「企企理理」。啟鑽苑約1600個單位已入伙，陸續有業主投訴施工質素問題，例如大門安裝歪斜不平衡、廚房疑有空心磚，甚至有單位外牆污水喉出現滲漏。承建商昨天表示，合計約有480個單位提交了執修清單，大多數已完成執修處理，外牆污水喉滲漏相信是個別事件，至於「空心磚」問題，為免業主存疑，已安排分判商重造相關單位部分牆身磚。房委會的說法，與承建商的大同小異。房委會表示，收到約480份修繕報告，主要涉及門、窗和室內牆身的「輕微瑕疵」。房委會強調有嚴謹機制監察承建商施工和完工時驗收，確保工程質素及建築物料符合要求，而在每個工程項目完成前，房署地盤監督小組會就門、窗、喉管及瓷磚的安裝和鋪砌等，進行詳細檢查和驗收，包括為外牆喉管做試水測試。
房委會有將新建單位瑕疵情况，納入主要成效指標，目標是每個單位不超過0.7處瑕疵。當局數年前提供的數據顯示，逾7.7萬個公營及資助房屋單位中，房委會接獲的瑕疵個案，只有440宗。根據房委會的定義，瑕疵個案不包括承建商於一天內可完成修繕的輕微個案，如清潔污垢、修緊鬆脫鐵器或添加潤滑劑等。啟鑽苑至今有480宗修繕報告，當中有多少可歸入瑕疵個案，有待房委會和承建商進一步說明。無論如何，外牆污水喉滲漏一定不理想，幸好相關單位業主及時發現，否則日後隨時要由業主或法團承擔維修責任和開支。當局有必要跟進，了解喉管滲漏等問題，是否真的純屬個別情况。
政府財赤嚴重，最近有立法會議員建議重推出售公屋計劃，亦有意見主張調整公屋及資助出售房屋的7：3比例，減輕公共財政壓力。出售公屋可為政府帶來額外收入，也可節省大量管理成本及房屋開支，但以往租置計劃的經驗亦顯示，出售公屋存在很多技術問題，既不能賤賣資產，也要顧及混合業權產生的管理及維修問題。比起每個屋邨拆售部分公屋單位，將整幢公屋變成綠置居出售，做法相對可取，然而當局必須確保綠置居的建屋質素，才能吸引市民選擇。