置業階梯 價位漸重疊

隨着私樓樓價從高位下跌逾2成，原本層次分明的置業階梯面臨壓縮挑戰，首當其衝相信是定位介乎居屋跟私樓之間的港人首置盤。而當樓價持續下跌，新居屋會否再次出現97金融風暴後滯銷現象，需要預早提防。 隨着歷屆政府補充及添加後，現時置業階梯相當多元及豐富，即使不計及租住的過渡性房屋、簡約公屋及公屋外，單是計算出售的資助房屋亦有綠置居、居屋（包括房協的出售資助房屋計劃）、港人首置盤，還有未推出私人參建居屋「樂置居」，再上才是私人住宅。 私樓高位回落 與資助屋價收窄 置業階梯的不同層次，往往是私樓樓價跟市民負擔能力差異愈大，中間就愈需要有不同種類的資助房屋去協助夾心階層置業，反過來當私樓樓價下跌，以樓價按照不同程度「打折」出售的各類型資助房屋差距有機會收窄，不同置業階梯有機會變得重疊，生存空間減少。 資助出售房屋置業階梯方面，以居屋的定價折扣作為基礎，低一級的綠置居是上一期居屋折扣率高10%，而高一級的港人首置盤則是較居屋折扣率低10%至20%，以反映對應的購買對象負擔能力。至於樂建居折扣率則維持35%，即市價65折水平。 值得留意的是，政府在2018年更改居屋定價機制，與市值水平脫鈎，改為跟申請者負擔能力基準釐定，至少75%推售單位的按揭供款，不超過非業主家庭月入中位數的40%，從而再參照私樓樓價水平計算出折扣率。 在早幾年雖然樓價上升，但因為非業主入息水平不變，甚至下降，因為居屋需要擴大折扣率，定價不升反而下降。而現時情況有機會相反，由2021年年中至今，私樓樓價下跌超過2成，但同期市民入息水平未有大改變，導致居屋定價不變，而要調低折扣率。例如「居屋2022」折扣率為49%（市價五一折），而「居屋2023」折扣率為30%「市價七折」。 樓價折扣率降低，無異令到資助房屋吸引減少，就算近期「居屋2023」來說，定價介乎149萬至494萬元不等，除了被視為市區樓王的啟德啟悅苑相對有吸引力外，屯門兆翠苑、元朗朗天苑等跟同區二手樓價差距收窄。以朗天苑最貴單位318萬元，實用面積454平方呎，補上30萬至50萬元樓價，已經有機會購入天水圍嘉湖山莊相若面積的2房單位，以9成按揭保險計算，首期差距只是幾萬元。 相信這個情況是近期居屋銷情慢熱的原因之一，截至今個月中，平均售出不足兩成單位，只有啟悅苑售出近半單位，朗天苑、安達臣安樺苑、安麗苑及安楹苑均有逾9成單位未售。至於售出陸續入伙的綠置居、居屋如鑽石山啟鑽苑、北角驥華苑等昔日開售時被視為「樓王」，均出現撻訂現象。接着更為嚴峻的情況，相信將出現在港人首置盤，因首置盤定位較居屋高，定價折扣率亦較居屋少10%至20%。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論