大型民生商場獲青睞

近來投資市場焦點落在大型地區商場上，由於整體投資氣氛仍受高息影響，財團要大手入市，必先睇回報率夠高才考慮，地區商場在收租角度上，正符合要求。 財團大手入市 重回報率 近月整體投資氣氛仍一般，成交焦點落在商場上，這些商場並非在傳統購物地區，而是位處民生區。最大手為新世界 （00017） 日前宣布以40.2億元，將荃灣愉景新城商場D•PARK出售予華懋，屬於2017年後最大宗單一商用物業成交紀錄。而華懋將連同如心廣場等進一步擴大在荃灣商業王國版圖。物業總面積約63萬平方呎，以及包括1,000個車位的停車場，呎價僅約6,000餘元，而據估計項目回報率逾5厘。 另一較活躍入市財團為中資華潤隆地，在兩個月內兩度入市，包括以逾3億元購入葵芳匯多層商舖，項目位於葵芳興芳路208號葵芳匯地下及1至3樓，面積約2.2萬平方呎，該商場租客包括銀行、小食店、健身中心等，月租共約157萬元，回報高見逾6厘。其後，該集團再斥逾5億元，購入將軍澳藍塘傲商場。 財政預算案上全面撤樓市辣招，立即帶動交投，一二手住宅市場即起動。投資氣氛升溫，會否蔓延至工商舖投資市場？ 從政策上，涉及工商舖的雙倍印花稅早年已撤走，惟遇上疫情，結果投資市場未算大幅反彈。如今撤走住宅辣招，對工商舖投資者來說，可能於調動資金上較以往靈活，加上按揭成數放寬至7成，投資者調配資金或較以往容易，但歸根究底，影響工商舖投資市場關鍵中的關鍵，是息口走勢。自從去年下半年息口連環向上，投資市場立即轉淡靜，全因借貸成本重，投資物業回報率約3至4厘，而銀行同業拆息高峰期達6%，若承造按揭更高達7至8%成本，立即令多個投資基金打退堂鼓，入市興趣大降。況且不少工商物業目前遇上出租率欠佳問題，特別寫字樓空置率高企，亦令回報率欠吸引力。 民生區商場出租率高 租金穩 民生區商場的特點，是商戶主要涉及市民日常所需，例如民生餐廳、家品、超市等，普遍出租率高，換言之租金收入穩定，若回報率在5厘以上，財團便會考慮，項目尚有少許提升價值空間，回報率有望進一步向上。相比之下，核心區商舖無疑受旅客重返帶動，租售價顯然止跌，惟租金仍處低位，回報率仍偏低，論到吸引程度，反不及街坊生意的民生商場。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論