2024-03-07
經濟日報
2023與2024年兩份預算案有關土地私樓供應，出現微妙變化：
短期供應：
去年預算案提到，私營房屋：2023年起計5年內，每年平均落成量超過19,000個。未來3至4年，一手私人住宅單位潛在供應量約有10.5萬個。
今年的預算案，似乎沒太大改變，私營房屋：2024年起計5年內，每年平均落成量超過19,000個。未來3至4年，一手私人住宅單位潛在供應量約有10.9萬個。
落成量保持年平均19,000伙，而潛在供應增加4,000伙。
私樓落成預測 或看新盤吸納量
兩者都是19,000伙，分布似乎亦相若。按照政府最新預測，今年私樓落成量22,300伙，較去年增加6成，創近20年新高，而明年會再增加至25,500伙。附表顯示，落成量偏向先高後低，因為連續2年2萬伙，後三年會減至近16,000伙，當然，政府預測經常失算，可能是天災、雨水、可能是業界預期，發展商會視乎市況，若果太多新盤落成市場未能消化，則會調節工程進展，2023年原本預期有19,000伙落成，結果只有近14,000伙，去年預計2024年有近27,000伙，今年估算又變成22,300伙，所以會不會一延再延，可能要觀察今年新盤的吸納量能否回升。土地註冊處資料顯示，2021年一手成交量見17,650伙，2022年跌至10,315伙低位後，2023年繼續處於10,752伙低位。
中期供應：
2023/24年度賣地計劃（共12幅住宅用地）、鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目的潛在土地供應可興建逾20,000個單位；
2024/25年度賣地計劃（共8幅住宅用地）、鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目的潛在土地供應可興建約15,000個單位；
拍賣的土地減少了、可興建的單位減少了，當然，仍高於政府長遠房屋策略十年目標，平均每年13,200個單位的土地，又的確是屬於政府自2011年起主動推售地皮後新低。即使未來全數推出及獲得承接，但從數字上來說，的確是有所減少，理論上會影響三、四年後可售樓花及再三、四年後入伙現樓數目。
另一關鍵是，因應過去一年不少地皮流標，今年預算案加多一句：「考慮市況以決定推售土地的數量、種類和速度。」
可能供應：
另一庫存熟地的數量在持續增加。去年預算案是未來5年提供可興建不少於72,000個私營房屋單位土地，未來5年準備好可興建不少於80,000個私營房屋單位土地，這應該理解為政府持續累積可即時供應市場的熟地可建單位的數量，以應付需求變化。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論