2024-03-06
經濟日報
全撤辣後，最新二手變化如何？
上周辣招稅全撤，唐榮撰文指出，未必即時重啟大批入市動力，但樓市撇除了政策因素，回到供求、利息等基本考慮，應該有利成交量回升，樓價才能靠穩。翻查資料，每周末周日10大屋苑成交，僅今年1月出現15宗，這類低雙位數去年偶有出現，如果20宗以上高雙位數，要追溯至去年2月底的24宗，樓價穩要有高雙位數成交量支持，每周末周日便是第一個指標。
唐榮又提到，細單位、3、4厘回報、低於市價的二手盤，或有投資者細細注入市，可密切留意細單位睇樓風向。
周一《經濟日報》報道大致與唐榮預測相同，10大屋苑於全面撤辣後的首個周六、日，中原錄有25宗成交，為近1年以來高位，而美聯統計的10大屋苑錄有27宗成交，利嘉閣及香港置業分別錄31及12宗成交。成交中又以細價屋苑最為市場追捧。
預算案後首周末 25宗成交
那下一步要看較多二手成交宗數能否延續下去？翻查2023年初的二手小陽春，大約歷時8個星期，由1月14、15日的周末周日，一直延展至3月4及5日，當時10大屋苑平均每星期有近20宗水平，每周成交宗數走勢分別是25、14、13、22、24、15、24及17宗，其後利息壓力疊加，變成低單位數成交。預算案後第一個星期出現25宗左右水平，還要看未來數星期成交宗數變化。
附圖顯示，去年7月鬆樓按未見刺激，至10月施政報告減辣後，住宅成交量的確從超低位反彈，由10月2,123宗、到今年1月3,477宗，不過2月數據又腳軟，2月份整體住宅樓宇買賣登記錄2,375宗及190.96億元，較1月的3,477宗及277.92億元，分別下跌31.7%及31.3%。宗數為去年10月後近4個月低位，而金額創2016年3月後95個月（近8年）新低。反映1月期間住宅市道淡靜。至於樓價則持續回落，自去年10月至今年1月大約下跌7%。
中原地產報告估計，2月28日財政預算案，政府全面撤辣，金管局取消壓力測試及放寬按揭成數後的市況，相信將於3月下旬到4月的數字才開始反映。消息利好樓市，估計整體買賣宗數將逐步回升。
利嘉閣地產估計，月初即有大型全新盤開售並迅即沽清，連餘貨盤銷售都十分理想。二手市場同樣熾熱，周末10大屋苑成交量也倍數式彈升，故料帶動3月整體樓宇買賣登記量將按月急漲約8成，向上挑戰5,750宗水平，屆時有機會創近去年4月以來的12個月新高。
上周唐榮文章指出，翻查每月整體住宅（一二手）成交量，2013年首次出現每月4,000多宗水平。以最近5年住宅成交量計算，2019至23年，平均每月4,700宗，如果交投短期內按月整體住宅能突破4,000宗水平，復常步伐較穩。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論