2024-03-05
經濟日報
香港土地寸金呎土，居住空間不大，雜物惟有寄居迷你倉。本地迷你倉需求大，吸引外資基金投資，與本地營運商合作，此趨勢在疫情開始尤其明顯。
外資基金 疫情起頻入市
放眼現時迷你倉業界，主要由數間外資基金主導，例如，黑石（Blackstone）近年多次夥拍儲存易入市，自2021年4月至2023年底，即3年半以來，前後已合共購入5幢工廈，共涉約27億。
迷你倉在選取地點作據點時，會考慮附近交通是否便捷，最好的更是靠近商用、被住宅物業包圍的工廈，例如荃灣、沙田、荔枝角等地區，比較容易吸納客源。
不論外資基金或本地營運商，他們所購買的物業均為自用，用作迷你倉，由此迷你倉前景看俏。不過，由於現時息口高企，投資者收購物業變得相對謹慎，加上購置物業後要需要投入一筆用以改裝及增值物業的金額，因此投資者對物業售價有一定的要求，務求達到長遠的目標投資回報。
迷你倉發展一大轉捩點為2016年牛頭角迷你倉4級大火，自此有關部門加强審視迷你倉營運模式及加強消防安全，全港迷你倉均須嚴格跟從，要符合標準法規非易事，需投入一定資金提升改善迷你倉環境，令迷你倉更加專業化、更符合法規。
時至今日，迷你倉不再局限只提供獨立自存倉儲服務，除滿足相關安全法規外，亦已發展至提供其他增值服務，與時並進。
智能化改造營運 提升體驗
近年來，各行各業均面對人才短缺，加上自動化系統、AI等興起，已開始有迷你倉營運商逐步引入相關科技，智能化大大改造迷你倉的營運模式，提升用戶體驗。例如透過自動化倉儲系統、機器人和人工智能，提高物流效率，或者引入智能門禁系統，只一機在手便可進出迷你倉，快捷方便。
科技亦帶動整個行業發展，為未來趨勢。有營運商近年亦以Proptech智能科技管理倉儲環境，監察各迷你倉內的空氣質素、溫度、濕度及光源等各種指標。近年因應市場潮流，藝術品倉儲物流、葡萄酒儲存等不同貨物亦逐漸開始使用迷你倉服務，部分產品對環境控制要求極高，恒溫、恒濕、防火、防水乃基本。
迷你倉開始作出多方面的服務提升，一站式的服務、裝潢等配套讓用戶進出迷你倉時更為舒適。
隨着資金引入，加上市場需求轉變，迷你倉逐步轉型，提升服務，走向專業化之路。現時業界在港發展潛力高，加上投資者已投入一筆資金轉型，相信未來會繼續尋覓合適工廈，繼續擴張迷你倉業務，預計這個板塊為短期內投資市場所注目。我們可以拭目以待這個行業如何繼續發展。
撰文 : 曾家亮 世邦魏理仕香港資本市場部董事
欄名 : 專家論市