2024-03-02
經濟日報
讀者利小姐問：
本人38歲，現職美容顧問，月入約33,000元，但仍未上車置業。財政預算案驚喜「全撤辣」，取消三項物業交易時所產生的額外印花稅，加上金管局同時宣布免除壓力測試，此時是否合適時機買樓，一邊住一邊博反彈？
財政預算案出爐，市場焦點都放在「全面撤辣」的議題上，由即日起所有物業成交時所產生的「額外印花稅」（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）會被取消，連壓力測試P+2亦同步取消。消息一出瘋傳不斷，有些人認為樓市有起死回生的作用，亦有人卻悲觀認為無助樓市復甦，連各大投資銀行的預測報告也出現兩極情況，到底樓市何去何從？
影響樓價升跌因素多
撤辣的確減輕了不少置業交易的成本，免壓測亦幫助準業主相對容易申請按揭，增加交投。但要評估現時是否置業上車的「良機」，筆者認為不可以只從投資角度出發，而是應按準業主的家庭需要、財政能力、持貨心態而定，只要這份「初心」清晰，準備充足即可隨時出擊。至於置業後未來樓價是升是跌，所影響的因素太多，（例如交通方便、生活配套、市場供求等），撤辣免壓測只是其中兩個刺激因素，不可能因此而主導整個樓市方向，一個有效率的市場，最終會用行動證明財案的成效。
如利小姐置業時打算「上會」，未供滿的物業仍然不是資產，而是負債，承按機構仍然掌握物業的最終擁有權，萬一業主不能如期履行債務合約便屬違約，承按機構有權沒收物業並重新拍賣成「銀主盤」，業主以往供樓的心血便會付諸流水。
相對撤辣招而言，免壓測雖然有效減低家庭總收入要求，直接幫助有需要人士「借多些」去置業，但凡事不能去得太盡，以往壓測由銀行把關，現在交由準業主去自我衡量，真心要「還得到活得好先好借」。
供樓風險可轉嫁險企
買樓後財務責任都會隨之而增加，萬一遇上意外或疾病，輕則擾亂生活節奏及個人情緒，重則失去工作能力而供唔起樓，此時危疾險及意外險便發揮作用，將健康風險轉嫁到保險公司，但很多人卻誤解了賠金的用途，以為只可以用作治病或療傷，是一份「健康保障」。其實正確概念是一份「收入保障」，協助受保人支付快將到期的財務合約，如樓按、車按、學費、保費、家庭開支等，大大減低違約的可能性。扣除以上種種後，餘額更可添置特效藥，輔助醫保（住院及手術）賠償，讓受保人盡快康復並重投工作。簡單而言，觸發賠償後保險公司不會詢問賠金的用途，受保人可自由根據實況來應急。
購買危疾險及意外險時，保額應設定為3年的總收入，並選用儲蓄險代替消費險，即使傷病類型與保單賠償定義不符，都可以透過退保價值來支付短期財責；至於保單合約年期，建議盡量選用長年期，一來紓緩買樓後的現金流壓力，二來可增加槓桿效果，以較低保費獲取較高保額。
撰文： 劉啟明 中原金融集團高級營業董事
特許金融分析師（CFA®）
認可財務策劃師（CFP®）
欄名： 理財個案分析